物監局 |
習近平國家主席、總書記講話：「...我們就是在不折不扣貫徹著以憲法為核心的依憲治國、依憲執政，我們依據的是中華人民共和國憲法...」(2015年2月) 「......社會安定，人民安寧的重大責任，讓人民群眾切實感受到公平正義就在身邊.....」 (2022年1月) 擁護習主席這兩句講話的精神，並以這精神來處理物業管理業監管局在投訴個案 (C4083/2023 & C1785/2024) 之荒謬工作表現 為提升物監局的專業水準，以盤問證人方式來處理這兩個個案 |
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些網頁設計按何經理的要求，並參考遺產分配次序安排來設計，藉此加快釐清問題，物監局可隨便更改答案 |
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來往電郵 累計犯法總金額 |
向物監局提出問題 |
物監局的回應或幫物監局預設答案 |
答案來源 |
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| 1. | 附件回覆信函是否由你簽署及發出呢？ (電郵內容全文) | 是由我親自書寫、簽署及發出 10/10/2024 ： 就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理，並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24日及26日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充 |
預設答案 物監局回覆答案 |
| 2. | 請問個案編號 C4083/2023 前身是否編號為 E4083/2023？(電郵內容全文) | 是。絕對正確，並無錯誤 10/10/2024 ： 就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理，並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24日及26日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充 |
預設答案 物監局回覆答案 |
| 3 | 請你們幾時收到投訴編號 E4083/2023？(電郵內容全文) | 我們在 2023 年 11 月 21 日從電郵方式收到投訴 10/10/2024 ： 就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理，並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24日及26日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充 |
預設答案 物監局回覆答案 |
| 4 | 請投訴編號 E4083/2023 是否交由林美莉女士跟進？(電郵內容全文) | 絕對正確，我們在2023年12月4日的電郵已經告訴給你知 10/10/2024 ： 就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理，並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24日及26日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充 |
預設答案 物監局回覆答案 |
| 5 | 請問你們會否按既定程序處理投訴編號E4083/2023 ？(電郵內容全文) | 絕對會，我們在2023年12月4日的電郵已經告訴給你知 10/10/2024 ： 就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理，並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24日及26日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充 |
預設答案 物監局回覆答案 |
| 6 | 請問你們能否公開你們的 <既定程序> 詳細內容及細節呢 ？(電郵內容全文) | 絕對不能夠公開，因為涉及違法行為和指令 10/10/2024 ： 就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理，並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24日及26日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充 |
預設答案 物監局回覆答案 |
| 7 | 請問你們有否嘗試阻止投訴個案編號 E4083/2023 進行調查 ？(電郵內容全文) | 當然有。 按<既定程序>， 在你的投訴內找到╱發現你使用第三者的證據作為理由來拒絕進行調查，並在我們發出的 2023年12月14日電郵已通知你 10/10/2024 ： 就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理，並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24日及26日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充 |
預設答案 物監局回覆答案 |
| 8 | 請問你們有否成功阻止投訴個案編號 E4083/2023 進行調查 ？(電郵內容全文) | 10/10/2024 ： 就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理，並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24日及26日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充 | 物監局回覆答案 |
| 9 | 隨後，請問你們如何跟進個案編號 E4083/2023 進行調查呢 ？ (電郵內容全文) | 10/10/2024 ： 就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理，並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24日及26日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充 | 物監局回覆答案 |
| 10 | 請問林美莉女士為何不完成 E4083/2023 調查就離職呢 ？(電郵內容全文) | 10/10/2024 ：有關監管局投訴及執行部的人事安排屬於監管局的內部事宜，不會向外界人士披露 | 物監局回覆答案 |
| 11 | 請問在 2024 年 10 月 10 日之回覆電郵，沒有正面回覆第一至第九條問題 (電郵內容全文) | 因嚴格遵循<既定程序>跟進處理，故此拒絕履行法定之<受託責任 fiduciary duties>和<披露責任 duty of disclosure> 24/10/2024 收悉你自2024年10月11日至10月21日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理，並已向你作出回覆 |
預設答案 物監局回覆答案 |
| 12 | 請問拒絕履行 <受託責任> 和 <披露責任> 是否完全符合 <物業管理服務條例> 第18條的規定呢？ (電郵內容全文) | 當然絕對違反<物業管理服務條例> 第18條的規定，但是要絕對遵守不能公開的 <既定程序> 的工作守則 24/10/2024 收悉你自2024年10月11日至10月21日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理，並已向你作出回覆 |
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| 13 | 請問你們的服務承諾對調查投訴個案需要多少時間，然後將報告回覆投訴人呢？ (電郵內容全文) | 在物業管理業監管局官方網頁清楚規定，<對持牌人進行的調查，一般在展開起計六個月內完成，並會在調查期間每個月以書面通知投訴人調查進度> 24/10/2024 收悉你自2024年10月11日至10月21日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理，並已向你作出回覆 |
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| 14 | 請問在林美莉女士離職後，改由陳泳容女士接手處理 E4083/2023 個案呢？ (電郵內容全文) | 是。物業管理業監管局已在2024年6月12日電郵通知投訴人 24/10/2024 收悉你自2024年10月11日至10月21日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理，並已向你作出回覆 |
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| 15 | 請問在陳泳容女士接手處理 E4083/2023 個案後，是否就將個案編號改為 C4083/2023 呢？ (電郵內容全文) | 是。因為陳泳容女士審閱整體搜集得來的證據，認為有足夠證據展開紀律聆訊 24/10/2024 收悉你自2024年10月11日至10月21日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理，並已向你作出回覆 |
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| 16 | 請問在陳泳容女士接手並將編號改為 C4083/2023 後，是否開始整理聆訊文件夾，準備進行聆訊呢？(電郵內容全文) | 是。陳泳容女士整理聆訊文件夾，並準備呈交整套聆訊文件夾給總經理、彭慧深女士，讓她安排聆訊官及聆訊時間等事宜。 24/10/2024 收悉你自2024年10月11日至10月21日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理，並已向你作出回覆 |
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| 17 | 請問陳泳容女士在 2024年9月份是否已整理好檔案編號 C4083/2023 聆訊文件夾，準備呈交總經理、彭慧深女士、前，讓你覆核聆訊文件呢？(電郵內容全文) | 是。陳泳容女士確實已整理聆訊文件夾，並有足夠證據兼適合呈交整套聆訊文件夾給總經理、彭慧深女士，作出安排聆訊官及聆訊時間等事宜。 24/10/2024 收悉你自2024年10月11日至10月21日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理，並已向你作出回覆 |
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| 18 | 請問為何在 2024 年 9 月 24 日突然由何經理取代陳泳容女士向我發出調查信件呢？(電郵內容全文) | 因為陳泳容女士拒絕跟隨何經理的指示之信件內容，寫入調查回覆信件內。因此要由何經理親自書寫信件回覆。 24/10/2024 收悉你自2024年10月11日至10月21日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理，並已向你作出回覆 |
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| 19 | 請問監管局於2024年9月24日及26日發出的信函及電郵，是否完全及絕對符合<物業管理服務條例>第18(3)(b)條 [ 監管局如決定不為處理某投訴而進行調查，在作出該決定後，須在切實可行的範圍內，盡快藉向投訴人發出書面通知 —— 說明作出該決定的理由 ] 呢？(電郵內容全文) | 當然完全不符合法定規定。但 < 根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立 > 24/10/2024 收悉你自2024年10月11日至10月21日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理，並已向你作出回覆 |
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| 20 | 在2024年9月24日信函第3段提及 <...當中牽涉包括複雜的大廈公契事宜...>，請問你們有沒有足夠法律知識去明白複雜的大廈公契事宜呢？(電郵內容全文) | 當然有。我們有全職法律顧問、劉淑棻，她在1985年10月取得律師資格。還有彭慧深女士，她擁有法律學學士學位。 除了這兩位全職僱員外，我們物業管理監管局成員還有張天任資深大律師兼香港高等法院暫委法官、黃巧欣女士律師 (在2005年10月取得律師資格)和黃栢欣女士律師(在1994年7月取得律師資格)。我們擁有龐大法律界背景人士來協助處理複雜的大廈公契，對我們來說，只是一個絕頂簡單的課題。 24/10/2024 收悉你自2024年10月11日至10月21日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理，並已向你作出回覆 |
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| 21 | 在2024年9月24日信函第2頁第2.3段提及 <...請自行尋求獨立的法律專業意見...>，請問你們是否無法以法律準則來回應投訴呢？(電郵內容全文) | 當然是。如果以法律原則來回應投訴，物業管理業監管局就無法落實<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，因此要求投訴人自行尋求獨立的法律專業意見，讓物業管理業監管局能夠推卸責任。 24/10/2024 收悉你自2024年10月11日至10月21日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理，並已向你作出回覆 |
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| 22 | 在2024年9月24日信函提及的日子 2021年12月8日和2022年5月17日與這兩宗投訴有何關連呢？ （電郵內容全文) | 當然是沒有直接關連。因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要利用一看似有關連的日子，讓物業管理業監管局落實政策。 7/11/2024 ： 物業管理業監管局（監管局）收悉你自2024年10月22日至11月7日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理（包括把你於2024年7月28日的投訴與早前的投訴個案作一併處理），並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24及26日及10月10及23日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 23 | 請問何超光是否在2024年7月7日提出另外一個投訴呢？（電郵內容全文) | 是。物業管理業監管局收到這個投訴後，在2024年7月18日以電郵方式通知投訴人的個案編號為 C1785/2024，並交由陳志利女士處理。 7/11/2024 ： 物業管理業監管局（監管局）收悉你自2024年10月22日至11月7日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理（包括把你於2024年7月28日的投訴與早前的投訴個案作一併處理），並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24及26日及10月10及23日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 24 | 請問陳志利女士有否定期向何超光匯報 C1785/2024 進度呢？（電郵內容全文) | 陳志利女士非常稱職，她在2024年8月19日以電郵回覆匯報<正處理有關投訴事宜，並會按既定機制及程序向你作出回覆>給投訴人 7/11/2024 ： 物業管理業監管局（監管局）收悉你自2024年10月22日至11月7日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理（包括把你於2024年7月28日的投訴與早前的投訴個案作一併處理），並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24及26日及10月10及23日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 25 | 請問為何不是陳志利女士回覆 C1785/2024 調查結果，而要由何世榮經理以書面回覆調查結果呢？（電郵內容全文) | 因為陳志利女士拒絕按何世榮經理之調查結果的指示，因此需要由何經理親自以書面回覆，達致落實<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立> 7/11/2024 ： 物業管理業監管局（監管局）收悉你自2024年10月22日至11月7日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理（包括把你於2024年7月28日的投訴與早前的投訴個案作一併處理），並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24及26日及10月10及23日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 26 | 請問為何在 2024年7月28日投訴那個個案，不按投訴機制向投訴人在10曆日內通知投訴人有關投訴個案編號，要等到 2024年9月19日才告知投訴人將2024年7月28日投訴個案併入 C1785/2024 個案內？（電郵內容全文) | 因為想拒絕接受這個個案，令這個個案不了了之消失。 7/11/2024 ： 物業管理業監管局（監管局）收悉你自2024年10月22日至11月7日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理（包括把你於2024年7月28日的投訴與早前的投訴個案作一併處理），並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24及26日及10月10及23日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 27 | 請問你們是否清楚知道，管理屋苑是業主的法定責任嗎？（電郵內容全文) | 當然是絕對清楚知道。在普通法有謹慎責任(duties of care)，而成文法有香港法例第344章<建築物管理條例>。在普通法中有 Donoghue v Stevesen [1932] AC 562 這個 Landmark case 7/11/2024 ： 物業管理業監管局（監管局）收悉你自2024年10月22日至11月7日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理（包括把你於2024年7月28日的投訴與早前的投訴個案作一併處理），並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24及26日及10月10及23日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 28 | 請問你們有沒有收到鯉景灣大廈公契副本呢？（電郵內容全文) | 當然有啦，並已熟讀兼完全明白大廈公契內容，更熟讀兼完全明白建築物管理條例。 7/11/2024 ： 物業管理業監管局（監管局）收悉你自2024年10月22日至11月7日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理（包括把你於2024年7月28日的投訴與早前的投訴個案作一併處理），並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24及26日及10月10及23日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 29 | 請問你是否完全明白，鯉景灣物業管理有限公司根據大廈公契，被業主門聘請以代理人身份代為管理鯉景灣屋苑嗎？（電郵內容全文) | 當然完全清楚及明白，鯉景灣物業管理有限公司需要全面及徹底履行<建築物管理條例> 和代理人的法定責任，特別是受託責任 (fiduciary duty)、披露責任 (duty of disclosure)、single mind loyalty 等等。 7/11/2024 ： 物業管理業監管局（監管局）收悉你自2024年10月22日至11月7日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理（包括把你於2024年7月28日的投訴與早前的投訴個案作一併處理），並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24及26日及10月10及23日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 30 | 請問你們是否完全明白，鯉景灣物業管理有限公司在根據大廈公契的權力及責任，是受大廈公契第 9.03 至 9.07 段、建築物管理條例及普通法規管嗎？（電郵內容全文) | 當然完全清楚及明白，我們是物業管理法規專家中的專家。 7/11/2024 ： 物業管理業監管局（監管局）收悉你自2024年10月22日至11月7日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理（包括把你於2024年7月28日的投訴與早前的投訴個案作一併處理），並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24及26日及10月10及23日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
預設答案 物監局回覆答案 |
| 31 | 你在 2024 年 9 月 24 日信件中，提及 2021 年 12 月 8 日投訴個案編號 E821/2021。 請問你們是否想在 C1785/2024 和 C4083/2024 個案一起處理呢？ （電郵內容全文) | 當然絕對是，你完全瞭解我們的暗示。 7/11/2024 ： 物業管理業監管局（監管局）收悉你自2024年10月22日至11月7日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理（包括把你於2024年7月28日的投訴與早前的投訴個案作一併處理），並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24及26日及10月10及23日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 32 | 請問你們沒有收到附件投訴書個案編號 E821/2021 呢？（電郵內容全文) | 當然有，並完全詳細閱讀內容及相關證據和法理依據。 7/11/2024 ： 物業管理業監管局（監管局）收悉你自2024年10月22日至11月7日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理（包括把你於2024年7月28日的投訴與早前的投訴個案作一併處理），並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24及26日及10月10及23日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
預設答案 物監局回覆答案 |
| 33 | 請問你們沒有收到附件投訴書個案編號 C1785/2023 呢？（電郵內容全文) | 當然有，並完全詳細閱讀內容及相關證據和法理依據。 7/11/2024 ： 物業管理業監管局（監管局）收悉你自2024年10月22日至11月7日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理（包括把你於2024年7月28日的投訴與早前的投訴個案作一併處理），並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24及26日及10月10及23日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
預設答案 物監局回覆答案 |
| 34 | 請問你們沒有收到附件投訴書個案編號 C4083/2023 呢？（電郵內容全文) | 當然有，並完全詳細閱讀內容及相關證據和法理依據。 7/11/2024 ： 物業管理業監管局（監管局）收悉你自2024年10月22日至11月7日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理（包括把你於2024年7月28日的投訴與早前的投訴個案作一併處理），並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24及26日及10月10及23日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
預設答案 物監局回覆答案 |
| 35 | 請問你們沒有收到附件投訴書個案編號 C1785/2024 附加個案呢？（電郵內容全文） | 當然有，並完全詳細閱讀內容及相關證據和法理依據。 7/11/2024 ： 物業管理業監管局（監管局）收悉你自2024年10月22日至11月7日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理（包括把你於2024年7月28日的投訴與早前的投訴個案作一併處理），並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24及26日及10月10及23日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 36 | 請問投訴人有沒有向你們提供批地條例編號 11797, 11798 和 11799 文件副本呢？（電郵內容全文） | 7/11/2024 ： 物業管理業監管局（監管局）收悉你自2024年10月22日至11月7日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理（包括把你於2024年7月28日的投訴與早前的投訴個案作一併處理），並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24及26日及10月10及23日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 | 物監局回覆答案 |
| 37 | 請問你們是否知道附件批地條例編號 11797, 11798 和 11799 文件有兩部份，第一部份的生效日為 1985 年 4 月 30 日，而二部份的生效日為 1988 年 6 月 30 日呢？（電郵內容全文） | 7/11/2024 ： 物業管理業監管局（監管局）收悉你自2024年10月22日至11月7日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理（包括把你於2024年7月28日的投訴與早前的投訴個案作一併處理），並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24及26日及10月10及23日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 | 物監局回覆答案 |
| 38 | 請問你們有沒有收到附件土地登記册 (Land Register) 呢？（電郵內容全文） | 7/11/2024 ： 物業管理業監管局（監管局）收悉你自2024年10月22日至11月7日發出的多則電郵。就你早前的投訴，監管局已按既定程序跟進處理（包括把你於2024年7月28日的投訴與早前的投訴個案作一併處理），並已向你作出回覆，詳見監管局於2024年9月24及26日及10月10及23日發出的信函及電郵。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 | 物監局回覆答案 |
| 39 | 請問你們知不知道 Occupation Permit 在 1988 年 6 月 21 日發出呢？（電郵內容全文） | 當然知道，這份 Occupation Permi 已清潔登記在土地登記册內。 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 40 | 請問你們有沒有收到附件鯉景灣 B 期大廈公契呢？（電郵內容全文） | 當然有，並熟讀大廈公契內容，兼完全瞭解和明白每一條條款及其法律效力。 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 41 | 請問你們有沒有收到附件鯉景灣 B 期合約完成證明書 (俗稱<滿意紙>) 呢？〔電郵內容全文） | 當然有，並完全瞭解和明白其法律效力。 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 42 | 請問你們有沒有收到附件鯉景灣物業管理有限公司董事、鄧偉政 Patrick Tang、簽發 2015 年 8 月 14 日信件呢？（電郵內容全文） | 當然有，並完全瞭解和明白其內容。 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 43 | 請問你們有沒有收到附件地政總署在 2022 年9 月 22 日電郵呢？（電郵內容全文） | 當然有，並完全瞭解和明白其內容。 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 44 | 請問你們有否知道及明白在 Holroyd v Marshall [1862] 10 H.L.C. 191 定下衡平法 (Equity Law) 之法律原則呢？（電郵內容全文） | 當然絕對清潔知道及明白，但我們拒絕接納這個法律原則，因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要利用看似有關連的法律原則，讓物業管理業監管局落實政策。 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 45 | 請問你們有否知道基本法第 8 條的存在嗎？（電郵內容全文） | 當然絕對清潔知道，但我們拒絕接納基本法第 8 條，因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要只看我們喜好有關連的法律原則，讓物業管理業監管局落實政策。 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 46 | 請問你們知不知道根據衡平法，鯉景灣屋苑單位之預告買家是批地條款 (Conditions of Grants) 編號 11797、11798 和 11799 的 equitable owner 嗎？（電郵內容全文） | 當然絕對清潔知道，但我們拒絕接納衡平法的法律原則，因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要只看我們喜好有關連的法律原則，讓物業管理業監管局落實政策。 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 47 | 請問你們知不知道根據衡平法，當鯉景灣屋苑單位被預售給買家之後，發展商、Braemar West Limited、即時是批地條款 (Conditions of Grants) 編號 11797、11798 和 11799 的 legal owner 嗎？（電郵內容全文） | 當然絕對清楚知道，但我們拒絕接納衡平法的法律原則，因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要只看我們喜好有關連的法律原則，讓物業管理業監管局落實政策。 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 48 | 請問你們知不知道根據普通法，發展商、Braemar West Limited、成為 legal owner 後，向 equitable owner 負有受託責任 (fiduciary duty) 嗎？（電郵內容全文） | 當然絕對清楚知道，但我們拒絕接納普通法的法律原則，因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要只看我們喜好有關連的法律原則，讓物業管理業監管局落實政策。 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 49 | ord Millett 在 Bristol & West BS v Mothew [1998] Ch1, 18 [（www.bailii.org 資料）](https://www.bailii.org/ew/cases/EWCA/Civ/1996/533.html) 案解釋受託責任 (fiduciary duty) 說：「A fiduciary is someone who has undertaken to act for or on behalf of another in a particular matter in circumstances which give rise to a relationship of trust and confidence. The distinguishing obligation of a fiduciary is the obligation of loyalty. The principal is entitled to the single-minded loyalty of his fiduciary. This core liability has several facets. A fiduciary must act in good faith; he must not make a profit out of his trust; he must not place himself in a position where his duty and his interest may conflict; he may not act for his own benefit or the benefit of a third person without the informed consent of his principal. This is not intended to be an exhaustive list, but it is sufficient to indicate the nature of fiduciary obligations. They are the defining characteristics of the fiduciary.」， 請問你們是否知道及明白知這個法律原則呢？ （電郵內容全文） | 當然絕對清楚知道及明白，但我們拒絕接納這個普通法的法律原則，因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要只看我們喜好有關連的法律原則，讓物業管理業監管局落實政策。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 50 | 鯉景灣屋苑在發展商、Breamar West Ltd.、與地政總署更改 3 份批地條款前，已將絕大部份住宅單位預售給買家，而只保留 legal owner 身份，並在那 3 份批地條款沒有完整 legal title。 請問你們是否知道及明白根據受託責任（fiduciary duty）法律原則，發展商必須得到預售買家同意及批准才可更改那 3 份批地條款呢？（電郵內容全文） | 當然絕對清楚知道及明白，但我們拒絕接納這個普通法的法律原則，因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要只看我們喜好有關連的法律原則，讓物業管理業監管局落實政策。 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 51 | 請問你們是否知道及明白，鯉景灣屋苑之發展商、Breamar West Ltd.、與地政總署更改 3 份批地條款是越權行為呢？（電郵內容全文） | 當然絕對清楚知道及明白，但我們拒絕接納這個事實，因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要只看我們喜好有關連的法律原則，讓物業管理業監管局落實政策。 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 52 | 香港終審法院法官 Mr Justice Chan PJ: 在 MERCK SHARP & DOHME LIMITED v THE REGISTRAR OF PATENTS 案 [FACV 11/2002] said 「..... 32. There is no doubt that if, in purporting to make subordinate legislation, a public authority acts beyond the powers conferred by the enabling Ordinance, such legislation may be struck down by the courts as ultra vires and of no legal effect: see, for example, Hoffmann-La Roche & Co A G v Secretary of State for Trade and Industry [1975] AC 295, per Lord Diplock at 365....」，請問你們是否知道及明白，鯉景灣屋苑之發展商、Breamar West Ltd.、與地政總署更改那 3 份批地條款之特別條款第34條對預售單位買家是無效 (null and void)，並無法律約束力呢？ （電郵內容全文） | 當然絕對清楚知道及明白，但我們拒絕接納這個事實，因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要只看我們喜好有關連的法律原則，讓物業管理業監管局落實政策。有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 53 | 請問你們是否知道＜失實陳述條例＞（香港法例第 284 章）第 4 條 「如合約載有條款免除或限制 —— (a) 立約的一方因在立約前作出失實陳述以致可能承擔的法律責任；或 (b) 立約的另一方因該項失實陳述而可獲的補救，則該條款即告無效，但如該條款符合《管制免責條款條例》(第71章)第3(1)條所述的合理標準，則不在此限；而任何人如聲稱該條款符合合理標準，須負責證明如是。」的存在呢？（電郵內容全文） | 當然絕對清楚知道及明白，但我們拒絕接納這個法律規定，因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要只看我們喜好有關連的法律原則，讓物業管理業監管局落實政策。 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 54 | 請問你們是否知道《服務提供(隱含條款)條例》（香港法例第 457 章）第 5 條 「凡提供人是在業務過程中行事，則在有關的服務提供合約中，即有一隱含條款，規定該人須以合理程度的謹慎及技術作出服務。」的存在呢？（電郵內容全文） | 當然絕對清楚知道及明白，但我們拒絕接納這個法律規定，因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要只看我們喜好有關連的法律原則，讓物業管理業監管局落實政策。 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
預設答案 物監局回覆答案 |
| 55 | 請問你們是否知道大廈公契是一份土地業權分配、責任和服務合約呢？（電郵內容全文） | 當然絕對清楚知道及明白，但我們只接納合乎我們需要或喜歡的條文，因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要只看我們喜好有關連的法律原則，讓物業管理業監管局落實政策。 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
預設答案 物監局回覆答案 |
| 56 | 請問你們是否知道批地條款特別條款第 34 條與大廈公契第 11.02(a)(ii) 段是指相同地方呢？（電郵內容全文） | 當然絕對清楚知道及明白，批地條款特別條款第 34 條與大廈公契第 11.02(a)(ii) 段是指相同地方，但我們只接納合乎我們歡喜的條文解釋方法來處理，因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要只看我們喜好有關連的法律原則，讓物業管理業監管局落實政策。 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
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| 57 | 發展商、Braemar West Limited、明知批地條款特別條款第 34 條是在已出售住宅單位之後才增加這項條款，不是出售住宅單位之買賣合約的一部份，但也將批地條款特別條款第 34 條內容寫入大廈公契，並以第 11.02(a)(ii) 段展示出來，是＜失實陳述條例＞所指的失實陳述。請問你們是否知道這個行為是故意的不當行為 (wilfully misconduct)，故意疏忽 (wilful act) 及／或嚴重疏忽 (gross negligent)，完全是犯法行為嗎？（電郵內容全文） | 當然絕對清楚知道及明白，但我們不接納這些行為是犯法行為，因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要只看我們喜好有關連的法律原則，讓物業管理業監管局落實政策。」 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
預設答案 物監局回覆答案 |
| 58 | 鯉景灣物業管理有限公司在接受聘請作為鯉景灣屋苑物業管理公司前，應該詳細瞭解大廈公契每一條文內容及相關責任才簽署大廈公契這份服務合約。在這份服務合約有一條隱含條款，就是《服務提供(隱含條款)條例》（香港法例第 457 章）第 5 條 「凡提供人是在業務過程中行事，則在有關的服務提供合約中，即有一隱含條款，規定該人須以合理程度的謹慎及技術作出服務，即明知公契第 11.02(a)(ii) 段是一條是失實陳述條款，對全體業主是沒有法律約束力，還願意簽署這份服務合約。 請問你們是否知道這鯉景灣屋苑物業管理有限公司和發展商、Breamar West Limited、合謀作出故意的不當行為 (wilfully misconduct)，故意疏忽 (wilful act) 及／或嚴重疏忽 (gross negligent) 進行詐騙，完全是犯法行為嗎？ （電郵內容全文） | 當然絕對清楚知道及明白，但我們不接納這些行為是犯法行為，因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要只看我們喜好有關連的法律原則，讓物業管理業監管局落實政策。 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 |
預設答案 物監局回覆答案 |
| 59 | 請問你們有沒有收到附件之鯉景灣屋苑 2020 年度核數報告呢？（電郵內容全文） | 有關你的投訴事宜，監管局沒有任何補充。 | 物監局回覆答案 |
| 60 | 請問你們有沒有收到附件之鯉景灣屋苑 2020 年度預算案呢？（電郵內容全文） | 當然絕對有，並已詳細閱讀整份預算案及查詢細節 | 預設答案 |
| 61 | 請問你們知不知道在鯉景灣屋苑 2020 年度已審核財務報告第12頁內之 Repair and Maintenance 金額 292,631 元是用在批地條款所指的呢？（電郵內容全文） | 當然絕對清楚知道，但我們拒絕按正確的法理來處理，而選擇我們喜歡的解釋方法，因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要只看我們喜好有關連的法律原則，讓物業管理業監管局落實政策 | 預設答案 |
| 62 | 請問你們知不知道，發展商未有按批地條款之特別條款第 34 條的法定規定，興建批地條款所指的黃區，而物業管理公司堅持按失實陳述的大廈公契條文，兼明知政府自己承認對黃區的法定責任，在未經鯉景灣全體業主在業主大會上的批准、兼制定虛假財務預算案，在 2020 年度以 Repair and Maintenance 的名義作出欺詐行為，盜取 292,631 元業主資金為太古地產集團／發展商去承擔黃區的責任，是觸犯刑事罪行、例如欺詐、盜竊、做假帳、洗黑錢等等呢？ （電郵內容全文） | 當然絕對清楚知道，但我們拒絕按事實及有效的法理依據來處理，而選擇用我們喜歡的處理方法來處理，因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要只看我們喜好有關連的法律原則，讓物業管理業監管局落實政策 | 預設答案 |
| 63 | 在上一條問題以確立被投訴人經已觸犯刑事罪行，請問你們知不知道，他們也觸犯操守守則第(1) 條：持牌人不得在專業方面，有失當或疏忽行為、 (2) 持牌人須秉持誠實、忠誠和嚴正的態度向其客戶提供服務、(3) 持牌人須盡其所知提供準確及相關的資料或意見給予其客戶，以便其客戶根據已知情況作出判斷和決定；(6) 持牌人應避免與其客戶涉及利益衝突。在有可能有或有潛在利益（不論是金錢或其他實益利益）衝突的情況下，持牌人須在合理切實可行的範圍內盡快向其客戶詳盡披露有關利益、(持牌人不得作出可能損及物業管理服務專業的聲譽的行為、 (9)持牌人須在執業時遵守香港的法律呢？ （電郵內容全文） | 當然絕對清楚知道，但我們拒絕按事實及有效的法理依據來處理，而選擇用我們喜歡的處理方法來處理，因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要只看我們喜好有關連的法律原則，讓物業管理業監管局落實政策」。 | 預設答案 |
| 64 | 從上述問題已證實被投訴人已觸犯刑事罪行和多條操守守則的規定，請問你們會否根據＜物業管理服務條例＞（香港法例626章）第20條委任調查員呢？（電郵內容全文） | 當然絕對清楚知道被投訴人已觸犯刑事罪行和多條操守守則的規定，但我們堅決拒絕執行＜物業管理服務條例＞第20條，因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要只看我們喜好有關連的法律原則，讓物業管理業監管局落實政策。 | 預設答案 |
| 65 | 你們已清楚知道，被投訴人已觸犯刑事罪行和多條操守守則的規定。請問你們知不知道，你們不按＜物業管理服務條例＞（香港法例626章）第20條和第 24 條成文法執行職務是觸犯刑事罪行之「身為公職人員行為失當罪」呢？ （電郵內容全文） | 當然絕對清楚知道，因為要落實物業管理業監管局政策<根據物監局非公開指令和辦事準則「第一條：持牌人永遠是對的；第二條：如果持牌人受到質疑或投訴，請看第一條」。基於這個非公開指令，我必須拒絕接納任何對持牌人不利的證據或論述，只能接納持牌人的解釋，並引用物業管理服務條例第18條阻止投訴個案的成立>，故此需要只看我們喜好有關連的法律原則，讓物業管理業監管局落實政策」。另外還有房屋署署長、羅淑佩女士、民政事務總署署長、張趙凱渝女士、張天任資深大律師兼香港高等法院暫委法官、黃巧欣律師、黃栢欣律師作為我們後盾，香港特區政府絕不會以刑事程序檢控我們。 | 預設答案 |
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