個案編號 CNW-0001 | 涉案人士:警務處、Braemar West Ltd. (太古地產集團成員)、鯉景灣物業管理有限公司(LKWML)(太古地產集團成員)、富城物業管理有限公司(前新創建集團成員) |
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簡單案情 | 虛假文書 | Braemar West 在1985年從政府買入西灣河4幅土地,並興建4期鯉景灣屋苑。在入伙前,Braemar West 制訂大廈公契,並任命 LKWML 為管理公司。公契特別之處是 Braemar West 擁有大廈外牆、平臺和數個儲物室,而不需承擔管理費、任何維修等等責任。 在當年的土地法是容許這個安排。但在1993年立法局通過修改建築物管理條例,剝奪這個不公平條款,並在1994年中實施。 太古地產集團因為逃避擁有外牆等地方的法律責任,制造4份虛假樓宇交易文件,聲稱LKWML代表全體業主向 Braemar West 購入外牆等物業,而該些物業的獨家使用權、利益權維持在 Brawmar West 手中。 即責任在全體業主身上,利益歸太古地產集團。 毫無疑問是進行欺詐, 並持續嚴重損害全體業主利益。 |
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警務處 | 法定責任 | (1) 警隊的職責是採取合法措施以 - - 防止刑事罪及犯法行為的發生和偵查刑事罪及犯法行為 (警隊條例第10(b)條); - 防止損害生命及損毀財產(警隊條例第10(c)條) (2) 本條適用於不論於何時制定的成文法則所訂立或根據該等成文法則所訂立的任何以下所述條文 ——(j) 施加責任的條文 (刑事罪行條例第159H(2)(j)) against (1) above; (3) 香港居民在法律面前一律平等 (基本法第25條); (4) 一切國家機關和武裝力量、各政黨和各社會團體、各企業事業組織都必須遵守憲法和法律。 一切違反憲法和法律的行為,必須予以追究 (憲法第5條); (5) 國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權(憲法第13條); (6) 信託責任 (fiduciary duties) |
工作的表現或失當行 | (1) 舉報案件多年,沒有下文; (2) 沒有向業主查詢有否授權給 LKWML 代為向 Braemar West 購入大廈外牆等物業,及/或搜集/取証; (3) 沒有向何超光匯報調查進度或結果; (4) 未有詳細了解案情及法律依據,就決定沒有刑事成份; (5) 因應上述行為,導致讓犯法者持續犯法,受害者持續受害。 |
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Braemar West Ltd. (太古地產集團成員) |
法定責任 | (1) 在1994 年中之前,可以利用土地法漏洞,強迫小業主接受不公平條款; (2) 在 1994 年實旋之建築物管理修訂條例生效後,需承擔外牆等物業的全部責任; |
違法行為 | 串謀同屬太古地產集團成員、LKWML、制造4份虛假物業交易文件,聲稱出售外牆等物業給全體業主,並將該4份虛假文件任 1994 年 5 月 27 日向士地註冊處登記。涉嫌製造虛假文書、管有虛假文書等罪行。 | |
鯉景灣物業管理有限公司 (太古地產集團成員) |
法定責任 | (1) LKWML 是全體鯉景灣業主之代理人,根據大廈公契代全體業主管理鯉景灣; (2) LKWML 對全體業主必須有single-minded loyalty of his fiduciary; (3) fiduciary must act in good faith; he must not make a profit out of his trust; he must not place himself in a position where his duty and his interest may conflict; he may not act for his own benefit or the benefit of a third person without the informed consent of his principal; (4) to make full disclosure; (5) not to take advantage of his position; (6) not to take bribes or secret commissions; (7) duty to account; (8) 代理人需承擔越權行為帶來的責任; (9) 無牌經營信託或公司服務業務的罪行 (1) 任何人在沒有牌照的情況下經營信託或公司服務業務,即屬犯罪 (section 53F of Cap 615 《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》); |
違法行為 | 串謀同屬太古地產集團成員、Braemar West Limited、製造4份虛假物業交易文件,聲稱出售外牆等物業給全體業主,並將該4份虛假文件在 1994 年 5 月 27 日向士地註冊處登記。更安排律師行及一位大律師之似是而非法律意見,企圖詐騙全體業主接納該4份虛假物業交易,並以外牆業主身份進行大維修工程。 涉嫌觸犯多項刑事罪行,例如: - 製造虛假文書、 - 管有虛假文書、 - 使用虛假文書、 - 欺詐等罪行。 另外,如果 1994 Assignment 是合法文件,直至2021年8月21日,LKWML 還未持有信託或公司服務持牌人牌照,即觸犯《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》第53F條; 未有向部份部份保留地區收取管理費,涉嫌觸犯欺詐/造假帳等罪行; |
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富城物業管理有限公司 (前新創建集團成員) |
法定責任 | LKWML 根據公契第 9.03(m) 條款,以非公開型式聘請富城物業管理公司向鯉景灣全體業主提供日常物業管理服務。即富城需履行 LKWML 之代理人法定責任,除非 LKWML 有令外安排。 |
違法行為 | 因富城提供日常物業管理服務,也清楚知道 LKWML 之違法行為,而繼續執行違法行為。故此與 LKWML 共同承擔 LKWML 所觸犯那些罪行,但不包括製造虛假文書罪。 | |
孖士打律師行 (JSM) | 法定責任 | <執業律師規則>第2條 -任何律師在執業為律師的過程中,不得作出或准許他人代他作出任何危及或損害或相當可能危及或損害以下各項的事情 — (a) 他的獨立性或正直品格; (b) 任何人延聘他所選擇律師的自由; (c) 他為當事人的最佳利益而行事的職責; (d) 他的個人名譽或律師專業的名譽; (e) 適當的工作標準;或 (f) 他對法院的職責; Administration of Justice; Foreseesability (可預見性); |
失當行為 | 在2005年5月21日信件編號 WSSL/L5/5/6721594/4 第5段,嚴重錯誤解讀公契第9.03(u)段,聲稱管理公司有絕對權力代表全體業主向 Braemar West 買入 Retained Area (保留地區),即大廈外牆和其他儲物室等地方。 實情是,管理公司行使絕對權力時,對像只是 Government , statutory body, any utility, other competent authority, any other person whomsoever in any way touching or concerning the Land and the Buildings as a whole. 但是 Braemar West 並不是第9.03(u) 段所指的人士。 因此, JSM 的法律意見涉嫌觸犯執業律師規則第2(d), (e) 條,administration of justice, foreseeability, 協助及教唆進行欺詐等等。 | |
李郭羅律師行 (LKL) | 法定責任 | <執業律師規則>第2條 -任何律師在執業為律師的過程中,不得作出或准許他人代他作出任何危及或損害或相當可能危及或損害以下各項的事情 — (a) 他的獨立性或正直品格; (b) 任何人延聘他所選擇律師的自由; (c) 他為當事人的最佳利益而行事的職責; (d) 他的個人名譽或律師專業的名譽; (e) 適當的工作標準;或 (f) 他對法院的職責; Administration of Justice; Foreseesability (可預見性); |
失當行為 | - 在 2010 年 9 月 20 日信件編號 KKY/LR/BM/10-22307 整體內容,前後矛盾。 - 未能完整地解釋在1994年 Assignment 之後,保留地區的法律地位和現存在保留地區內之 Flat Roofs (平台) 的租約是否繼續有效? - 現在佔用平台之業戶有否觸犯建築物管理條例第 34I 條、不准佔用公用地方條例? - 未有解釋為何有部份公用地方(在Assignment 之後)有業權份數,而原有之公用地方沒有業權份數; - 也沒有回應何超光提出那份33頁 Observation Comments and/or Querries。 - 因此,LKL 之法律意見涉嫌觸犯執業律師規則第 2(c), (d), (e), Administration of Justice, Forseeability。 - 另外,在2010 年 9 月 20 日信件編號 KKY/LR/BM/10-22307 D1段,更揭發同一物業在同一時間,在不同文件有不同業主。 在Assignment 之前,保留地方和平台租約的業主是用一個人、即發展商。 但在 Assignment 之後,保留地方的註冊業主是 LKWML,而平台租約的業主是發展商。 大廈公契清楚界定,保留地方是包括大廈外牆、平台和其他儲物室等地方,而李郭羅律師行沒有交待這個基礎性實質業權就評論責任問題。基於這一點,毫無疑問已經涉嫌觸犯專業疏忽。 |
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鍾沛林律師行 | 法定責任 | <執業律師規則>第2條 -任何律師在執業為律師的過程中,不得作出或准許他人代他作出任何危及或損害或相當可能危及或損害以下各項的事情 — (a) 他的獨立性或正直品格; (b) 任何人延聘他所選擇律師的自由; (c) 他為當事人的最佳利益而行事的職責; (d) 他的個人名譽或律師專業的名譽; (e) 適當的工作標準;或 (f) 他對法院的職責; Administration of Justice; Foreseesability (可預見性); |
1. 在香港律師會聲稱提供 building management, landlord and tenant, conveyancing 等法律服務,理應在這方面範疇有足夠法律知識為管理公司提供有關法律意見。 為何會將這行服務轉介到王冰儀大律師來提供法律意見呢? 2. 是否管理公司有些不尋常要求,而鍾沛林律師行不願意合作,導致要轉聘大律師來書寫法律意見呢? 3. 是否鍾沛林律師行沒有這方面合理法律知識,才需要轉聘大律師代努? |
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王冰儀大律師 | 法定責任 | - A practising barrister owes his primary duty as between the lay client and any other person to the lay client and must not permit any other person to limit his discretion as to how the interests of the lay client can best be served. - A practising barrister must promote and protect fearlessly and by all proper and lawful means the lay client's best interests and do so without regard to his own interests or to any consequences to himself or to any other person (including any professional client or other intermediary or another barrister). - fiduciary duties; - forseeability; - Administration of Justice; |
曖昧行為 ambiguous | 1. 她的2012年11月13日法律意見有參考大廈公契、分公契、平台租約、建築物管理條例和數個案例。基本概念上,她有全面考慮相關法律元素; 2. 個人認為,她的法律意見用在結案陳詞或在談判方面,是一份相當好的意見。但用在持平角度,就不敢恭維。 以下列出理據供眾人分析; 3. 她在第5段提到,發展商以港幣1元把保留部份轉讓給LKWML,而LKWML是以託管人的身份代表大廈業主承讓保留部份。 作為一位大律師,她應該有她的專業之 forseeability,去檢視信託文件。 但她沒有提及有檢視該文件,可以合理地懷疑她並沒有全面履行她的fiduciary duties。 事實上,LKWML 多年來被追問相關信託文件,一直未能提供或確認有該信託文件的存在。 4. 她在第10段引述「公契的第11.04條是不需要負擔任何管理費」之條款」,但沒有引述建築物管理條例(BMO)在1993年已通過法案,引入BMO第 34H 條來指出公契第 11.04 條已被 overruled (否決) 或 abolished (廢止)。 這涉嫌違反 Administraion of Justice、foreseeability、fiduciary duties 及/或 protect fearlessly and by all proper and lawful means the lay client's best interests 之法定責任,因為她完全清楚知道或理應完全清楚知道 LKWML 是全體業主代理人,代表全體業管去履行管理屋苑的法定責任。 5. 她在第16段引用好運中心業主立案法團訴楊渠一案(CACV45/2009)來應用在鯉景灣屋苑外牆情況,我並不認同,因為好運中心的公契與鯉景灣公契有基本性差異。 上訴庭法官 Hon Cheung JA 在判詞第16段說「Considering that the exterior walls are specifically designated as a common area which is to be used by all the owners, the conferring of the so-called ‘exclusive right’ of the exterior walls to the developers for some limited purpose does not in my view provide the developers with exclusive possession of the exterior walls.」,而鯉景灣外牆是有獨家使用權,享用權等等。 根據鯉景灣大廈公契第1.01 條 Definition 之 「"Unit" means a Flat or a Shop or any Retained Areas or Space or an External Wall or the Car Park or any Car Park Space therein of and in the Land ad Buildings amd the Unit of which an Owner is entitled to the exclusive use occupation and enjoyment shall be referred to as "that Owner's Unit"」。 基於鯉景灣外牆有獨家使用權、佔用權和享用權,而好運中心外牆是沒有獨家使用權、佔用權和享用權。因此好運中心案例不適合應用在鯉景灣屋苑內,故此她涉嫌觸犯專業疏忽。 6. 她在第17段指「由於發展商沒有4座外牆的獨有使用權、佔用或享用權,而這些權利由經理人以託管人身份承讓,故所有業主須負費這部份的維修費」,而她在第14段下半部指發展商在1994年轉讓保留部份給經理人的時侯,發展商保留四座外牆、簷篷、頂部的獨有使用、佔用及享用權。 在這兩段出現矛盾。 究竟那段表述是正確無誤呢? 故此她涉嫌觸犯專業疏忽及/或其他法規。 7. 基於以上幾點已涉及所謂大維修主要部份,無意續點續點指出問題所在,讓她自行向全體業主詳細解釋,因為她是收取全體業主支付的金錢。 她有責任全面履行她的 fiduciary duties (受託責任)。 8. 值得讓全體業主反思,研究她是否有履行她的法定責任呢? 9. 低調處理有關外牆責任是全體業主,但高調指出商舖業主需承擔商舖外牆責任,容易令住戶業主認為商舖不需承擔大廈外牆責任。 這樣安排已被管理公司利用進行欺詐騙局。 有住戶業主已提出,為何全體商舖業主共同只承擔6萬元維修費,而個別住宅業主需要承擔數以10萬元計算的維修費呢? 其實商舖業主也需要承擔外牆維修責任,因為商舖、停車場業主也是全體業主一部份。 10. 若全面按她的法律意見來出資,嘉華地產集團是全屋苑最大出資之業主。 有多少業主會察覺這一點呢? 11. 她沒有提及佔用人(occupier) 問題,而這個問題是大維修之核心問題。 佔用人分別大概來自(a) 有完整業權之業主、(b) 因租約之租客而產生之佔用人身份、(c) 因逆權侵佔而產生之佔用人身份、 (d) 因出售物業名義業主而保留佔用權之佔用人身份。 她在第8-13段分析過獨家使用權問題,即她完全清楚知道或理應完全清楚知道在提供法律意見時,需要考慮佔用人之責任問題。 但是她沒有分析過外牆佔用人問題,明顯涉嫌觸犯專業疏忽法律責任。 BMO 第34H條也規定佔用人 (對建築物任何部分具有獨有管有權的人,或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人(視屬何情況而定)) 也要承擔維修責任。 |
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聖經訓導 | 聖雅各伯書 1:17-27 | 一切美好的贈與,一切完善的恩賜,都是從上,從光明之父降下來的,在他內沒有變化或轉動的陰影。他自願用真理之言生了我們,為使我們成為他所造之物中的初果。我親愛的弟兄們,你們要知道:每人都該敏於聽教,遲於發言,遲於動怒,因為人的忿怒,並不成全天主的正義。因此,你們要脫去一切不潔和種種惡習,而以柔順之心,接受那種在你們心裡,而能救你們靈魂的聖言。不過,你們應按這聖言來實行,不要只聽,自己欺騙自己;因為,誰若只聽聖言而不去實行,他就像一個人,對著鏡子照自己生來的面貌,照完以後,就離去,遂即忘卻了自己是什麼樣子。至於那細察賜予自由的完美法律,而又保持不變,不隨聽隨忘,卻實際力行的,這人因他的作為必是有福的。誰若自以為虔誠,卻不箝制自己的唇舌,反而欺騙自己的心,這人的虔誠便是虛假的。在天主父前,純正無瑕的虔誠,就是看顧患難中的孤兒和寡婦,保持自己不受世俗的玷污。 |
聖雅各伯書 2:1-13 | 我的弟兄們,你們既信仰我們已受光榮的主耶穌基督,就不該按外貌待人。如果有一個人,戴著金戒指,穿著華美的衣服,進入你們的會堂,同時一個衣服骯髒的窮人也進來,你們就專看那穿華美衣服的人,且對他說:「請坐在這邊好位上!」而對那窮人說:「你站在那裡!」或說:「坐在我的腳凳下邊!」這豈不是你們自己立定區別,而按偏邪的心思判斷人嗎?我親愛的弟兄們,請聽!天主不是選了世俗視為貧窮的人,使他們富於信德,並繼承他向愛他的人所預許的國嗎?可是你們,竟侮辱窮人!豈不是富貴人仗勢欺壓你們,親自拉你們上法庭嗎?豈不是他們辱罵你們被稱的美名嗎?的確,如果你們按照經書所說『你應當愛你的近人如你自己』的話,滿了最高的法律,你們便作的對了;但若你們按外貌待人,那就是犯罪,就被法律指證為犯法者,因為誰若遵守全部法律,但只觸犯了一條,就算是全犯了,因為那說了『不可行姦淫』的,也說了『不可殺人』。縱然你不行姦淫,你卻殺人,你仍成了犯法的人。你們要怎樣按照自由的法律受審判,你們就怎樣說話行事罷!因為對不行憐憫的人,審判時也沒有憐憫;憐憫必得勝審判。 | |
聖馬爾谷福音 7:5-8, 14-23 | 法利塞人和經師們就問耶穌說:「你的門徒為什麼不遵守先人的傳授,而用不潔的手吃飯?」耶穌對他們說:「依撒意亞論你們這些假善人預言的真好,正如所記載的:『這民族用嘴唇尊敬我,他們的心卻遠離我。他們恭敬我,也是虛假的,因為他們所講授的教義,是人的規律。』你們離棄天主的誡命,而祗拘守人的傳授。」耶穌又叫過群眾來,對他們說:「你們都要聽我,且要明白!不是從人外面進入他內的,能污穢人,而是從人裡面出來的,纔污穢人。凡有耳聽的,聽罷!」耶穌離開群眾,回到家裡,他的門徒便問他這比喻的意義。耶穌就給他們說:「怎麼,連你們也不明白嗎?你們不曉得:凡從外面進入人內的,不能使人污穢,因為進不到他的心,但到他的肚腹內,再排洩到廁所裡去嗎?」──他這是說一切食物都是潔淨的。耶穌又說:「凡從人裡面出來的,那纔使人污穢,因為從裡面,從人心裡出來的是些惡念、邪淫、盜竊、兇殺、姦淫、貪吝、毒辣、詭詐、放蕩、嫉妒、毀謗、驕傲、愚妄:這一切惡事,都是從內裡出來的,並且使人污穢。」 | |
領導人的指示 | 習近平主席/總書記 | ...我們就是在不折不扣貫徹著以憲法為核心的依憲治國、依憲執政,我們依據的是中華人民共和國憲法... (2015年2月) |
憲法 | 第2條 | 中華人民共和國的一切權力屬於人民..... |
第5條 | 中華人民共和國實行依法治國..........一切國家機關和武裝力量、各政黨和各社會團體、各企業事業組織都必須遵守憲法和法律。一切違反憲法和法律的行為,必須予以追究。 任何組織或者個人都不得有超越憲法和法律的特權。 | |
第13條 | 公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權........ | |
第33條 | ...中華人民共和國公民在法律面前一律平等。國家尊重和保障人權。任何公民享有憲法和法律規定的權利,同時必須履行憲法和法律規定的義務。 | |
第38條 | 中華人民共和國公民的人格尊嚴不受侵犯。禁止用任何方法對公民進行侮辱、誹謗和誣告陷害。 | |
第41條 | 中華人民共和國公民對於任何國家機關和國家工作人員,有提出批評和建議的權利;對於任何國家機關和國家工作人員的違法失職行為,有向有關國家機關提出申訴、控告或者檢舉的權利,但是不得捏造或者歪曲事實進行誣告陷害。對於公民的申訴、控告或者檢舉,有關國家機關必須查清事實,負責處理。任何人不得壓制和打擊報復。由於國家機關和國家工作人員侵犯公民權利而受到損失的人,有依照法律規定取得賠償的權利。 | |
基本法 | 第25條 | 香港居民在法律面前一律平等。 |
第38條 | 香港居民享有香港特別行政區法律保障的其他權利和自由。 | |
案件詳細內容 | 警務處檔案編號 | LM(522/17) in CP HKI EDIST/1-70/74 可查閱相關證據、法理依據、論據等等 |
民政事務總署 | 大廈調解服務 | 民政事務總署為協助各業主解決大廈物業之糾紛提供調解服務,盡量避免不必要之法律訴訟。 所提供之調解服務大至分為兩類,第一類是由普通調解員負責之調解服務;第二類是由退休法官負責主持之調解服務。 第二類通常會處理較為複習兼涉及法律爭議大的個案。 |
鯉景灣外牆爭議 | 1. 何超光與管理公司就外牆業權和責任爭議已有多年,也向警務處舉報太古地產集團制造虛假文件,但警務處沒有合理地履行法定責任,甚至以拒絕、不作為及/或其他方式處理這宗案件,例如嘗試說服何超光同意將這宗案件轉交給沒有執法權力之民政事務總署來接收這宗刑事罪行案件。 因此,何超光向民政事務總署申請由退休法官來主持大廈調解服務。 個案編號:BMDR 0501/2019。 2. 大廈調解服務秘書處索取 LKWML 之已公開文件和大廈相關文件,交由退休法官審閱。 當退休法官審閱所有文件後,也認為有重大爭議,並請秘書處安排調解會議。 3. 秘書處嘗試敬請管理公司出席會議, 但 LKWML 拒絕出席由退休法官主持之調解會議,民政事務總署之確認信為證據。 4. LKWML 拒絕出席會議,即意味他們明知 1994 年 Assignment 是虛假文件, 盡量避免讓其他人士能夠掌握證據或自已公開承認虛假文件的指控。 |
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簡單評論 | 簡單邏輯推測 | 1994 Assignment 是否一份合法及真確無誤的文件呢? 太古地產及其成員從不確認是真確無誤的法律文件,而何超光經常指控太古地產集團制造虛假文件,也在股東大會上提出這個指控,但是從未收過任何律師信叫何超光收聲或作出道歉。 在客觀上,何超光的指控是有理據。 另外這些文件也曾交給退休法官審閱,而退休法官也認為有爭議地方需要雙方在調解會議上討論,但被管理公司拒絕出席會議。 其實用一個簡單邏輯去推斷,管理公司逃避出席會議,即默認方式來承認這份是虛假文件。 |
公眾及涉案人士的回應 | 在 facebook / 官商勾結群組發表及回應 | 歡迎任何人士提出任何意見、問題、批評、回應、質疑等等,讓事件得到符合憲法、基本法、任何法律的本質和尊嚴。 按這處進入 facebook 相關頁子。 |
潛在利益 | 警務人員在離職後,可加入物業管理、保安等行業。紀錄有前警務處處長、曾蔭培加入新創建集團、李君夏加入長江集團等等。 | |
@ Copyright 2021 All Right Reserve. | 更新日期:1/10/2021 |
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