鯉景灣
造假帳

鯉景灣屋苑公契經理人是鯉景灣物業管理有限公司，
而日常物業管理是由富城物業管理有限公司提供，核數師是羅兵咸永道 (PwC)。
鯉景灣業主之公共帳目是假帳 （建設中）

執法單位

香港特首

 舊版假帳網頁

來往電郵

     特首 公開傳單 給鯉景灣B期業主

案件編號

  CWRN 19015830

    

法院案件編號

  

涉及罪行

 1. 欺詐     2. 偽造帳目    3. 以欺騙手段取得財產    4. 串謀     5. 盜竊    6. 洗黑錢(1)    7. 洗黑錢(2)    8. 洗黑錢(3)    9.

檢控罪行

  

涉案人士

 1. 鯉景灣物業管理有限公司        2. 富城物業管理有限公司      3. 羅兵咸永道會計師事務所 (PWC)      4. 鄧偉政    5.

被檢控
人士

  

案情

1.       太古地產集團使用其中一間附屬公司、 Braemar West Limited（BWL）、 在1985年從政府購入4 幅土地，分別是IL8672，8673，8674 和 8612，隨後在這 4 幅土地發展商住建築物，並命名為鯉景灣 A、B、C 和 D 期。當屋苑完成興建及取得佔用許可證（Occupation Permit 俗稱入伙紙）後，就與買家簽署物業轉讓契、大廈公契（DMC）和其他文件，以便將已出售的物業按買賣合約轉交給買家。 4 份公契內容大至相同，特點是同時任命太古地產集團另外一間附屬公司、鯉景灣物業管理有限公司（LKWML）、為該期的管理公司。但是 LKWML 從屋苑管理開始運作前，立刻行使 DMC 賦予任命物業管理公司權力，非公開委任富城物業管理有限公司（富城）提出日常物業管理工作；

2.      DMC 是一份含有土地權益和服務管理合約之法律文件，當中規管業主之間和管理公司的權利、義務和責任。除此之外，還有建築物管理條例（BMO）施加法定責任，去規管業主和管理公司之義務和責任，也廢除部份土地法之不公平法則，達致更公平和公義之投資和居住環境；

3.      在財務管理方面，DMC 要求管理公司在每個財政年度前制訂財政預算案，讓業主們通過後，才按預算案列出的限制下支付費用。如果實際開支比預算案批准金額高，應立刻進行修訂預算案，得到通過後才依據修訂預算案支付費用。在 BMO 也有法律條文規定，管理公司必須在每個財政年度前，需要制訂財務預算案給業主批准，才可按已批准預算案內之項目來支付費用。 如果未能通過預算案，管理公司只能夠按上一份預算案內之項目來支付費用。 如果管理公司預期實際開支比預算案批准的金額高，需要修訂預算案，待通過修訂後才按修訂預算案來支付費用。 除了預算案之外，還要遵守供應品、貨品和服務採購工作守則 (code of practice） 來簽署合約；

4.      在屋苑管理收入方面，DMC 限制管理費收入列為收入（Income），其他 collection （徵收、收取、收到）須要與相關日常開支對沖；但是利息收入可根據香港會計師公會之會計準則（accounting standard）列為收入。 BMO 只列出管理費為收入。

5.      在屋苑管理開支方面，DMC 列出多項開支，部份開支涉及BWL 部份物業的維修費，須要由其他業主共同承擔，這是土地法容許之不平等及不公義的法律漏洞，這個漏洞被 BMO 之修訂法律條文廢除及取替。

6.      涉案人士利用不同文件和會計技巧進行詐騙，有關欺詐項目和方法如下：

6.1    黃區之開支和收入 － 黃區這個用語分別用在批地條款文件內和 DMC 文件內。 在批地條款文件內是指行人綠化區，而 DMC 文件內是指保留地方。 行人綠化區之業權是屬於香港政府擁有；而保留地方是鯉景灣屋苑其中一部份物業，並擁有獨立業權。 管理公司之員工經常採用偷換概念來欺騙業戶，令查詢業主相信有關涉及開支需由全體業主承擔。

 

  

 6.1.1    綠化區 － 在 BWL 從政府購入 A、B 和 C 期那 3 幅地時，並沒有綠化區那 3 幅土地。直至屋宇署發出入伙紙後， BWL 與地政總署修訂批地條款，加入特別條款，替政府按指定標準興建綠化區，完成後交回政府保養及管理。BWL 從來未有按政府標準興建綠化區，而 LKWML 回覆查詢時，其董事、鄧偉政、聲稱 BWL 在興建綠化區的標準比政府標準高，但地政總署認為未達到政府標準，導致地政總署未能在合理時間內（通常是兩年內） 簽發滿意紙。BWL 經過了 11 年時間與地政總署相討有關簽發滿意紙問題，最後在 1999 年 9 月 29 日達成協議，在政府收回綠化區後，再交給 BWL 代政府保養和管理，地政總署才願意簽發滿意紙。 DMC 規定，BWL 需要承擔興建物業所有支出，但是 LKWML 將完成興建工程前的開支從管理費資金池提取，並按涉及開支收取經理人酬金。每年以這個方式拿取資產涉嫌觸犯盜竊、欺詐、造假帳、洗黑錢等罪行。

 

 

 

6.1.2    保留地區 － DMC 在業權分割方面，以 B 期為例、已界定保留地區擁有 48 個單位，分別是 33 個已有長期租約之出租平台（Flat Roof）、5 個未有長期租約之平台、4 個儲物房（Storeroom）、2 幅空地（Space）、 4 個大廈外牆（External Wall），總業權有 181 份。其權益與共它住宅／商舖相同，即享有獨家使用權（exclusive use）、佔用權（occupation）和享用人（enjoyment），但是不需支付管理費和維修保養費由其他業主承擔。 政府為了堵塞在土地法漏洞，在 1992 年呈交法案給立法局審議，並在 1993 年通過法案及在 1994 年開始執行，規定業主／佔用人需為有關物業支付管理費和承擔保養維修責任。BWL 和 LKWML 在 1994 年制造 4 份虛假物業交易文件，聲稱 BWL 已出售保留地區給 LKWML 以授託人身份代表全體業主購買，但保留獨家使用權、佔用權、享用權和利益權給 BWL。LKWML 沒有向保留地區（有長期租約平台除外）收取管理費，並拿用管理費資金支付維修保養費，另外在這些費用之上加收管理人酬金。這行為涉嫌觸犯欺詐、盜竊、造假帳、洗黑錢等罪行。

6.2   員工薪酬報大數 －保安員在編制上，每天有 3 更保安員當值，每更有 28 名員工，分別是 17 名駐守每座大堂、4 名當巡邏、4 名當替補位、1名保安主管、1 名駐守保安室和 1 名保安主管助理，總人數為 84 人 。而非保安員員工 有 18 人，分別是 4 名經理級、9 名主任級、3 名文員和 2 名技工，其中吳啟東總物業資產經理和吳宗傑高級經理為非鯉景灣全職員工。 管理處多年來拒絕公開員工薪酬，並逃避回應業戶評估員工薪酬總金額是否正確。 但是以政府補就業津貼金額和員工薪金市場價來推算，毫無疑問確定每年在薪酬方面報大數百萬元，還有經理人酬金。 估計按 present /inflated value 來推算，過去 33 年共報大約 2 億元。初步用 2020 年財政年度來展示有關數據，請遊覽內容來瞭解實情；

6.3  保安員員工強積金和長期服務金儲備 - 設立強積金原意是強制僱主每月儲存一筆資金，確保僱主在僱員退休時，有足夠資金按僱傭條例規定去支付員工之長期服務金或遣散費。 在鯉景灣屋苑個案，出現遣散員工的機會微之又微，因此不在這裏講解。 至於長期服務金方面，鯉景灣屋苑必定會面對這個問題，因此必須知道法定責任。 僱員工作滿5年，而符合僱傭條例第 31R 條規定，就有資格領取長期服務金。長期服務金之金額是服務滿 1 年可領取最後月薪之2/3（僱傭條例第 31V 條），月薪上限是 22,500 元。舉例假定保安員月薪是 10,000 元，長期服務金每年只得 6,666.67 （10,000 X 2/3）元； 假定吳啟東月薪是 33,000元， 長期服務金每年只得 15,000 （ 22,500 X 2/3）元。

在 2020 年度，富城為保安員按強制性公積金計劃條例（強積金條例）支付強積金金額是 467,135.78 元，在長期服務金儲備金額是 253,282.00 元。 根據強積金條例第7AA(5)條規定，僱主需要每個月按僱員薪酬之 5% 向信託人支付供款。 但富城向全體鯉景灣業主申報，在 2020 年度向保安員支付 12,847,134.33 元，按強積金條例第 7AA(5) 條來計算，應該支642,356.72 元 (12,847,134.33 X 5%)。 這個計算出來的金額比實際支付金額多 175,220.94元 (642,356.72 - 467,135.78)。 出現這種情況只有兩個可能性，分別是故意觸犯強積金條例，或故意報大開支進行詐騙。 根據上述 6.2 段分析，報大數開支進行欺詐行為是唯一解釋，因為富城和 LKWML 拒絕履行「披露 duty of disclosure」 之法定責任，並由始至終沒有用真實數據來推反上述分析，因此就以這個差額來評估富城／LKWML 報大保安員的薪酬。 將差額 175,220.94 元被 5% 來除，報大保安員薪酬金額為 3,504,418.80 元。除了這個金額，還有按 DMC 規定之 15% 經理人酬金，金額為 525,662.82 （3,504,418.80 X 0.15）元。 兩個數字加起來，總金額是 4,030,081.62 元。

在非保安員員工方面，因未有分開公開資料，因此未能夠以數字來推測這方面的報大數情況。

有關保安員長期服務金儲備金額 253,282.00 元問題，對那些不瞭解整個法定退休安排的人士來講，好像是很合理。 但是對那些有認識在僱傭條例安排下之退休安排，毫無疑問他們會相信這筆「長期服務金儲備」是一個騙局。 理由相當簡單，僱員退休時只能夠每工作一年取得一個月薪酬之 2/3，即月薪 66.67% ，而僱主每年已向強積金信託人供了 60%，基本上每個僱主的供款連同投資回報已有足夠資金應付支付僱員退休那筆退休金，如果有差額，金額不會很大，因此沒有必要作出這筆儲備金。 為何要每年在管理屋苑內有這筆開支呢？短期利益是經理人酬金。以這筆儲備金為例， LKWML 和富城在帳面上可按 DMC Clause 9.02 即時提取經理人酬金 37,992.30 （253,282.00 x 15%） 元。 另外，當有僱員離職時， 富城按僱傭條例第 31R 條從長期服務金儲備提取資金來支付僱員長期服務金，並要求僱員確認已收取應有的長期服務金。表面上是正常行為，但背後的運作安排才是關鍵元素。 富城之高級管理團隊中，有一位僱員名稱為「 Joey Li 李文傑」，富城集團官方網頁稱聲「李先生擁有逾20年紮實的人力資源及培訓工作經驗。他畢業於香港浸會大學，並取得人力資源管理學士學位」，即表示富城集團絕對完全掌握勞工法律和強積金制度運作細節和漏洞。 根據＜強制性公積金計劃條例＞第 12A 條， 富城可以提出書面申請，將涉及離職員工之僱主部份退回給富城，表面上是合理。 實情是要確定清楚富城是該名員工的實質（de facto） 僱主，還是名義（nominee）僱主。 如果是實質僱主，而將退回那筆款項撥入富城自己損益帳內是完全合法。 如果富城是名義僱主，而將退回那筆款撥入富城自己損益帳內，拒絕退回給實質僱主損益帳內，這行為毫無疑問已觸犯刑事罪行，例如欺詐、盜竊，造假帳、洗黑錢等等。在鯉景灣屋苑個案，LKWML 和富城分別以公契經理人和實務屋苑管理人身份代表全體業主提供屋苑管理服務，即以代理人身份處理一切事務，包括以名義僱主身份聘請員工去處理屋苑管理事務。 因此涉及屋苑員工之強積金供款和長期服務金儲備的實益擁有人是鯉景灣屋苑全體業主，並不是富城以主事人（principal）身份去擁有。 根據富城以鯉景灣管理處名義在 2023 年 3 月 1 的電郵回覆內容，顯示富城嘗試用「由於相關資料涉及保安員個人私隱，亦與鯉景灣業主無直接關係，所以未能提供.........按照現行勞工法例，員工離職是需要按其聘用合約，向僱主發出離職通知或付予代通知金，當中不會涉及任何賠償..」來說服何超光，接受拿取鯉景灣屋苑資金用作支付在鯉景灣工作員工之強積金供款和長期服務金儲備是富城收主事人身份擁有，而不是全體鯉景灣業主以實益人身份擁有。 這個行為已經觸犯刑事罪行，例如意圖欺詐罪。 若以 2020 年度的數據為基礎，並以 inflated value 方式來推算，鯉景灣業主在過去 33 年被騙取 8 百多萬（253,282.00 x 33）元，還未包括按公契定下之經理人酬金約 1.25 百萬元。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6.4    富城以 LKWML 名義與不同供應商採購物品和服務，是否對全體鯉景灣業主有約束力呢？ 要檢視富城有沒有得到合法權力來決定。因為 LKWML 接到任何查詢或投訴，從不親自處理，並交給富城全權處理，即富城有表面權力（apparent authority） 以LKWML 名義執行／處理一切日常物業管理事務。

         按此基礎，LKWML 將 DMC 的責任和權力授予富城來履行。除了 DMC 之外，還有BMO 規管物業管理公司之法定責任。管理公司的權力和責任在 DMC Clause 9.03 已全面列出及規範，在 BMO 有第VIA 部份有規範，特別是第 34E 條。第 34E 條引入附表7 之公契的強制性條款，其中第5段定立必須按法定工作守則程序來採購供應品、貨品或服務。因為物業管理是代理人業務，故此受代理人法律約束及規管。在管理公司採購供應品、貨品或服務時，必須嚴格遵守:-
        (a)    以公開和公平的方式進行招標工作；
        (b)    須擬備一份招標書，列明所需的供應品、貨品或服務的種類、有關的預算費用、公開招標期限，以及有關合約的其他條款和條件。招標書的副本須張貼於建築物內的顯眼處，並採取公開招標，以及減低圍標的風險；
        (c)    標書必須是書面形式和密封的，並放進專為裝載標書而設的堅固箱子，箱外須註明「投標箱」字樣。投標箱須雙重上鎖，並且牢固地放置在建築物內的顯眼處；
        (d)    如標書須於法團業主大會決定是否獲採納，有關決議須以過半數票通過.....建議管委會在通過批出顧問合約/工程合約後，以書面方式通知所有投標者、業主和住戶投標結果；
        (e)    管委會須讓主管當局、租客代表、業主、註冊承押人，或任何其他由業主或註冊承押人以書面方式授權的人士，在任何合理的時間內，查閱所有招標/投標文件、合約副本、帳目和發票，以及其他法團管有並與採購供應品、貨品和服務有關的文件。管委會須在收取合理的費用後，提供有關文件的副本。上文第7.1段所述的文件須載有足夠資料，讓查閱的人士可計算法團在他查閱文件時的財務負擔(包括任何日後的財務負擔)；
        (f) 為減少由於法團在通過一些大型項目的決議後，於極短時間内與供應商/承辦商簽訂合約而可能引起的糾紛，如投標價值超過法團每年預算的20%，有關法團應視乎個案情況，考慮在法團業主大會通過有關決議後至少一個月，才與供應商/承辦商簽訂合約；
        (g)    受信責任（fiduciary duty）；
        (h)    披露責任（duty of disclosure）；
        (i)     其他..........
  6.4.1 水泵保養費 2020年度核數報告第9頁顯示4期支出共 1,922,903 元，這筆開支嚴重超出每份合約上限金額之 20 萬元，必須按 BMO 附表7 第5段和法定工作守則之程序來處理，否則這筆開支對全體業主是毫無約束力，兼不能夠動用業主支付管理費之資金來支付。 根據紀錄，管理公司( 1) 沒有公開招標；(2) 沒有在大廈大堂張貼通告有關水泵保養合約事宜；(3) 沒有將「招標箱」放置在建築物內的顯眼處；(4) 沒有公開讓業主查閱各份標書詳細內容；(5) 沒有召開業主大會進行揀選供應商和批准授權簽署合約；(6) 沒有履行披露責任等等法定責任，而自行決定與承辦商簽署服務合約。這行為完全是越權（ultra vires）行為 （FACV 11/2002 第32段），因此 LKWML 和富城須要完全承擔這筆費用，並須退回給業主們。除了這筆開支外，還有經理人酬金，按 DMC 第 9.02 段計算，金額應該是 288,435.45 元，涉及總金額為 2,211,338 元。 以此為基礎，並以 inflated value 準則來推算，過去 33 年總金額約為 7仟2佰多萬元。 不立刻退回該筆開支及經理人酬金給業主們，毫無疑問觸犯欺詐、盜竊、洗黑錢等罪行，因為引用刑事法之 continuing act 法律原則；  
  6.4.2 保險費 2020年度核數報告第9和12頁顯示保險費支出共 1,540,822 （1,488,155 + 52,667）元，這筆開支嚴重超出每份合約上限金額之 20 萬元，必須按 BMO 附表7 第5段和法定工作守則之程序來處理，否則這筆開支對全體業主是毫無約束力，兼不能夠動用業主支付管理費之資金來支付。據紀錄，管理公司( 1) 沒有公開招標；(2) 沒有在大廈大堂張貼通告有關水泵保養合約事宜；(3) 沒有將「招標箱」放置在建築物內的顯眼處；(4) 沒有公開讓業主查閱各份標書詳細內容；(5) 沒有召開業主大會進行揀選供應商和批准授權簽署合約；(6) 沒有履行披露責任等等法定責任，而自行決定與承辦商簽署服務合約。這行為完全是越權（ultra vires）行為 （FACV 11/2002 第32段），因此 LKWML 和富城須要完全承擔這筆費用，並須退回給業主們。除了這筆開支外，還有經理人酬金，按 DMC 第 9.02 段計算，金額應該是 231,123 元，涉及總金額為 1,771,945 元。 以此為基礎，並以 inflated value 準則來推算，過去 33 年總金額約為 5仟8佰多萬元。 不立刻退回該筆開支及經理人酬金給業主們，毫無疑問觸犯欺詐、盜竊、洗黑錢等罪行，因為引用刑事法之 continuing act 法律原則；  
  6.4.3 其它維修保養 2020年度核數報告第10頁顯示4期支出共 8,031,027 元。 在 B 期之財政預算案沒有解釋這項開支的準則，但在 A 期之 2022 年度財政預算案 E149儲存格的解釋是支付渠務、防水及水泵維修開支。 在 B 期2020年度全年管理公司財務報告顯示已批准開支上限為 60 萬，但沒有其他 3 期之已批准開支上限金額，因此假定其它 3 期之上限也是 60 萬元，導致 4 期總上限為 2百40萬元。 建基於這些數據，管理公司在未得到授權，而作出超支 5,631,027 元，還有按公契第 9.02 段規定來計算經理人酬金之 844,654 元，總金額為 6,475,681 元。即這筆開支是越權，無合法權力從管理費資金池拿取金錢來支付，故此觸犯欺詐、盜竊、造假數、洗黑錢等等罪行。 另外， 根據紀錄，管理公司( 1) 沒有公開招標；(2) 沒有在大廈大堂張貼通告有關這些合約事宜；(3) 沒有將「招標箱」放置在建築物內的顯眼處；(4) 沒有公開讓業主查閱各份標書詳細內容；(5) 沒有召開業主大會進行揀選供應商和批准授權簽署合約；(6) 沒有履行披露責任等等法定責任，而自行決定與承辦商簽署服務合約。這行為完全是越權（ultra vires）行為 （FACV 11/2002 第32段），因此 LKWML 和富城須要完全承擔這筆費用，並須退回給業主們。若果以 code of practice 準則來判斷這個項目開支，涉及金額將會是 9,235,681 元（即 8,031,027 x 1.15)。 以此為基礎，並以 inflated value 準則來推算，過去 33 年總金額約 3 億多萬元。 不立刻退回該筆開支及經理人酬金給業主們，毫無疑問觸犯欺詐、盜竊、造假數、洗黑錢等罪行，因為引用刑事法之 continuing act 法律原則；  
  6.4.4

外牆維修工程

External Wall Repairing Work

Improvement work for maintenance

2020年度核數報告第10頁顯示4期支出共 1,378,625 元，這項開支在季度和已審核財務報告內用的名稱有所不同。 在季度財務報告的名稱是「External Wall Repairing Work 外牆維修工程」，而在已審核財務報告的名稱是「Improvement work for maintenance」。外牆維修的責任應該由誰人負責呢？ 需要查看相關有約束力的文件和相關法律來決定。

 

  
         
         
         

 

證據

 1. 鯉景灣業主之共同擁有資產之 2020 年度核數報告 (Lei King Wan Estate Owners' Fund)；
2. 鯉景灣業主之共同擁有資產之 2020 年度管理公司提交財務報告；
3.

法理論據

 1. 發展商、Braemar West Ltd. (BWL，太古地產集團之附屬公司) 在1985年4月30日與政府簽署4份批地條款 (Conditions of Grant) 而取得4幅土地，土地編號分別是 IL 11797, IL 11798, IL 11799 和 IL 11800；

2. BWL 在 1988 年6月30日與政府達成協議，修訂原有4份批地條款，幫助政府興建3幅土地為綠化區(稱為"Yellow Area")，並以政府規格來興建，當興建完成後交還該3幅土地給政府；

3. 屋宇署在 1988年6月21日簽發佔用許可證 (Occupattion Permit 俗稱入伙紙) 給 BWL，而 BWL 即時安排大廈公契 (Deed of Mutual Covenant ［DMC］)在1988年7月12日與Lau Mei Chun 和Lau Mui Kwai 簽署 (鯉景灣B期)，同時任命鯉景灣物業管理有限公司 (LKWML，太古地產集團之附屬公司) 為大廈管理經理人，並在 1988年8月1日將 DMC 送達土地註冊處登記；

4. DMC 有多條特別條款，規定 BWL 免除為未出售那些單位承擔維修和支付管理費責任。

5. 政府在1992年5月7日刊登憲報提出修改 BMO 來取替全港大廈公契內之不合理條款，這條法案在1992年7月15日在立法局首讀，並在1993年5月5日通過成為法律，實施日期在1994年中。 這條法律中影響發展商最深遠是廢除大廈公契內之免責條款，規定發展商要為未出售的物業承擔與已出售的物業法律責任相同；

6. 在鯉景灣屋苑的情況，DMC clause 1.01 清楚界定保留地區 (Retained Areas) 的權益與其他單位相等，而保留地區是包括大廈外牆、儲物室等地方。根據 BMO 第34H條，BWL 有法定責任好好維修及保養保留地區達致妥善及良好狀況；

7. BWL 知悉保留地區在通過 Multi-Storey Buildings (Owners Incorpoation) Amendment Bill 1992 (通過法案後，法例名稱改為 BMO) 後，它們需要為保留地區承擔巨大責任，特別是大廈外牆的龐大開支。故此太古地產集團在1993年開始策劃製造 4 宗虛假土地交易，將保留地區的註冊業權從 BWL 轉讓給 LKWML，而LKWML 以受託人身份代表全體業主購入保留地區註冊業權，但不包括獨有使用權、佔用或享用權。 雖然有這 4 份虛假土地交易的存在，但無法讓 BWL 逃避 BMO 第34H 保的法律責任。 BMO 英文版本第34H條清楚規定，任何人擁有exclusive possession、has the exclusive right to the use, occupation or enjoyment of that part 需為該物業承擔該物業達致妥善和良好狀況，而鯉景灣全體業主在保留地區並沒有exclusive possession、has the exclusive right to the use, occupation or enjoyment ，因此鯉景灣全體業主並沒有法律責任去承擔保留地區的維修和保養責任；

8. 在大廈公共地方管理方面，全體業主是法定管理人。全體業主因為大廈公契的法律條文，已任命 LKWML 代為管理公共地方，故此 LKWML 只是以代理人身份代表全體業主去管理公共地方；

9. 有關大廈公共地方的財務運作，是受大廈公契、BMO 條文約束；

10. 大廈公契規定成立不同基金來管理公共地方和設備，分別是 (a) Management Charges 去支付日常運作開支(Clause 11.09)； (b) Capital Equiment Fund (Clause 11.10)； (c) Owner's Deposits (Clause 11.11)。 不同基金的支金來源有特定規定；

11. LKWML 根據 DMC Clause 9.03(m) 非公任用富城物業管理有限公司 (Urban) 向業戶提供日常物業管理服務，並由 Urban 負責製定財務預算、財務報告／帳目、簽發支票支付涉及管理上的開支及其他涉及物業管理的事項。 羅兵咸永道會計師事務所 (PWC)　被聘請出任鯉景灣業主公共資產的核數師，當完成財務審核後，將該已審核財務報告交給 LKWML 董事簽署，然後 PWC 才在核數報告上簽署；

12. 根據 DMC Clause 11.01，管理公司必需要為來年製定預算案，並以預算案的開支來製定來年的管理費收入，同時 BMO 附件7第1段也有相同規定。DMC Clause 11.04 規定管理費是以不可分割業權份數為單位向全體業主收取，即管理公司需向各業主清楚交待每一不可分割業權份數收多少管理費。 管理公司多年來拒絕按DMC Clause 11.04 公開這個數據，連何超光為 2019 年度財政預算案提出的問題，直至今天還未回覆。 這顯示管理公司之犯罪意圖 (mens rea)；

13. 當處理屋苑管理之收入時，需要了解收入之來源及限制。因屋苑管理公司是全體業主之代理人，收入方面受 DMC、BMO 和 香港會計師公會發出之會計原則 (Accounting Standard) 及 財務報告原則之規管。
      (a) DMC 條文規定：－
           (a1)　Clause 11.04 規定按財務預算案開支為基礎，以不可分割業權份數為單位來收取管理費；
           (a2)　Clause 13.02 規定營餘的處理方法，如果在上年度核數財務報告有營餘 (Surplus) ，該營餘需用作支付來年的開支。 如何解讀這項規定呢？ 合理的解讀是來年製定財務預算案時，應該製定赤字預算案，赤子的金額是與上年營餘金額相約；
           (a3)   Clause 12.08 規定有關追回賠償金錢的處理方法，該筆款項應該用在公共地方和設備之維修／保養開支。如何解讀這項規定呢？ 合理的解讀是用作支付維修保養的開支。 在會計記帳的方法是 credit 維修保養帳戶，效果是減少維修保養開支和管理人酬金；
           (a4)   Clause 12.03 規定有關利息和收入的處理方法，該筆款項應該用作抵銷管理費用開支。 如何解讀這項規定呢？ 合理的解釋是將該筆收入與相關開支對沖，以減低有關開支的金額。 在會計記悵的方式是 credit 相關費用帳戶，效果是減少相關開支和管理人酬金；
      (b) BMO 條文規定：－
           (b1)   附件7第1(1)段規定業主按全年財務預算案的管理開支來支付；
      (c) 香港會計師公會之財務匯報原則 ：－
           (c1)   Hong Kong Financial Reporting Standard 15 之 IN7 states "...an entity recognises revenue to depict the transfer of promised goods or serivces to customers in an amount that reflects the consideration to which the entity expects to be entitled in exchange for those goods or services...."

14. 首先檢視已審核鯉景灣 2020 年度公共財務報告內之收入部份。因應Urban、LKWML 和 PWC 沒有完全跟足DMC 來整理帳目，只安排 1 份包含 4 期的核數報告，代替 DMC 要求 4 份獨立核數報告。 在這處集中以B 期的帳目為基礎列出涉案人士如何製造虛假帳目，並以虛假帳目來進行刑事罪行。 在核數報告中，收入分別是 (a) 管理費共 12,108,371 元 [住戶佔 11,644,392 元、商舖佔 463,679 元]、 (b) 屋苑分攤收入 999,402 元、 (c) 利息收入 10,768 元、 (d) 其他收入 52,674 先；
      14.1 管理費收入是按不可分割業權份數單位為基礎向各業主收取，DMC 將業主分為 3 類，分別是住宅、商舖和保留地方。 在 1994 年業主代表會上曾討論過如何收取平台 (Flat Roof, being part of Retained Area) 單位管理費，最後以住宅單位的基礎相同。 住宅單位共有 16,328 個不可分割業權，而保留地方有 181 個不可分割業權，即住宅部份有 16,509 個不可分割業權應該支付管理費。 根據逸華閣2G單位管理費單顯示，住宅室內管理費是 1,883 元、平台管理費是 118 元，總金額是 2,001 元。根據 DMC 顯示逸華閣 2G 有32 個不可分割業權，而相連平台有 2 個不可分割業權。管理處習慣拒絕提供每一個不可分割業權收取多少管理費的金額，業主只可用已掌握的數據來計算。 若以室內管理費為基礎，每一個不可分割業權應該支付 58.84375 元。若以平台管理費為基礎，每一個不可分割業權應該支 59 元。若按平台數據為基礎來計算全年管理費收入，即 2020 年度管理費應該有 11,688,372 元 (16,509 X 59 X 12)，而核數報告顯示只收取 11,644,392 元，相減之後即 2020 年度少收 43,980 元。若按室內數據為基礎來計算全年管理費收入，即 2020 年度管理費應該有 11,657,418 元(16,509 X 58.84375 X 12)，而核數報告顯示只收取 11,644,392 元，相減之後即 2020 年度少 13,026 元。根據這些數據，毫無疑問 Urban 和 LKWML 未得到全體業主批准就括免某些業主支付管理費，涉嫌觸犯串謀欺詐等罪行。 至於核數師責任，容後解釋；
      14.2 屋苑 B 期分攤收入 999,402 元（即 3,997,608 元之4份一）－ 在核數報告附件 2 顯示屋苑 4 期共有兩筆收入（總金額是 3,997,608），分別是利息 26 元和什項收入 3,997,582 元。另外 NOTES TO THE FINANCIAL STATEMENTS 1(e) 指出有兩筆政府保就業資助全額分別在23/11/2020 和 7/1/2021 存入銀行戶口，但是沒有列出金額, 其後這兩筆金額總數在 2022 年度財政預算案顯示為 3,312,244.30 元。政府保就業總金額和什項收入金額相差有 685,338 元，這個差額的全部或大部份是來自太古集團補償黃區開支和社區活動／節日佈置開支。 核數師在其核數報告之 Emphasis of Matter 段落指出 「We draw attention to Note (1a) to the financial statements , which describes the basis of accounting. The accounting policies and disclosures made are not intended to, and do not, comply with all the requirements of the Hong Kong Financial Reporting Standands......」， 這段 qualified statement 暗示可能涉及刑事罪行，因為在正常之財務報告必須跟隨香港會計師公會定下的準則來製定。 至於那筆總金額 3.997,608 元被列為收入是否合法呢？ 考慮點如下：－
              14.2.1 Hong Kong Accouting Standard No. 20 第 29 段 states 「Grants related to income are sometimes presented as a credit in the statement of comprehensive income part of profit or loss, either separately or under a general heading such as "Other income"; alternatively, they are deducted in reporting the related expense」。 另外第 31 段 states 「Both methods are regarded as acceptable for the presentation of grants related to income. Disclosure of the grant may be necessary for a proper understanding of the financial statements. Disclosure of the EFFECT of the grants on any item of income or expense which is required to be separately disclosed is usually appropriate」。 在這個會計準則，政府保就業資助被列為收入或與相關支出對沖也被接受，但是有一個重點是 DISCLOSURE OF THE EFFECT......；
              14.2.2 Hong Kong Financial Reporting Standard 15 第 IN7 段 states 「The core principle of HKFRS 15 is that an entity recognises revenue to depict the transfer of promised goods or services to customers in an amount that reflects the consideration to which the entity expects to be entitled in exchange for those goods or services.」。 全體鯉景灣業主並沒有向政府出售任何物品或提供任何服務，達致政府需要按合約支付保就業資助給全體業主。 因此根據 HKFRS 15 的準則，這兩筆保就業資助不能夠被列為收入；
              14.2.3 DMC Clause 12.03 states 「All monies paid to the Manager by way of interest and collection charges shall be applied towards the management expenses of the Land and the Buildings and the repair maintenance and presevation of the Common Areas and the Common Services and Facilities in such and manner as the Manager may from time to time decide.」。 因物業管理行業是代理人業務其中一類，物業管理公司只是屋苑僱員之名義上僱主 （nominee employer），而全體業主是事實催主 （de facto employer)。 故此政府保就業資助應該被視為 RECOVERY OF MANAGEMENT EXPENSES，並不是管理物業的收入；
              14.2.4 至於太古贊助 (sponsor) 黃區開支被列為收入是否符合法律要求呢？首先要了解黃區是指那些地方呢。 根據批地條款編號 11797 (IL8672地段)、 11798 (IL8673 地段) 和 11799 (IL8674 地段) clause 34，發展商 (Braemar West Ltd.) 需要按政府規格在屋苑前 3 幅官地興建為綠化區，在按政府規格完成興建後，需要交回政府管理及保養維修。 但是，這 3 幅直至現在還未完全按政府規格完成興建，導致政府拒絕收回這 3 幅官地。 在 1999 年 9月份有一件不尋常事件發生，J. Merritt 經過11 年時間以地政總署署長名義簽發合約完成證明書（Certificate of Compliance 俗稱 "滿意紙" ），但不根據 clause 34 規定收回那 3 幅官地。 會否是 J. Merritt 收到賄款後才簽署這份滿意紙？ 另一個可能性是太古地產集團簽署一份非公開承諾書去承擔黃區一切責任來換取滿意紙。 除此之外， DMC clause 11.07 states 「Notwithstanding anything herein contained and for the avoidance of any doubt, the Management Charges payable by the Owners in accordance with this Deed shall not include any sum attributable or relating to the cost of completing and construction of the Buildings or any part thereof which sums shall be borne solely by the Assignor or the Associated Companies.」。LKWML 董事、鄧偉政 Patrick Tang、在 2015 年8 月14日信件聲稱，太古地產集團興建黃區的標準高於政府標準，導致政府拒絕回收官地，即承認未有按政府規格完成興建工程，故此黃區現在還是在建築期內。 因此涉及相關開支要由太古地產集團來承擔。 基於上述理據，太古地產集團之贊助黃區開支不能夠被列為收入；
              14.2.5 至於太古贊助 (sponsor) 節日佈置開支被列為收入是否符合法律要求呢？鯉景灣全體業主並沒有向太古地產集團出售任何物品或提供任何服務，達致太古地產集團需要按合約支付保就業資助給全體業主，根據 Hong Kong Financial Reporting Standard 15 的定義，這筆收入不能夠列為 revenue 或 income。 因此將這筆收入列為 revenue 或 income 是完全錯誤；
              14.2.6 在核數報告第9頁有 Other Income 一欄，四期金額共 193,577 元。翻查財政預算案的細數解釋，並無解釋這筆收入的性質 (nature)， 而屋苑管理又沒有商業活動，因此相信這些收入是收回發律師信之費用、供應電力給醫療車之收入、太極班之費用回收、向個別業主收回階磚成本等等。 根據 DMC clause 12.08 的規定，這筆收入 (Receipt) 不能被視為收入 (Revenue or Income)，而是要與相關開支對沖 (offset)；
              14.2.7 基於上述各段陳述之法規，在 2020 年度核數財務報告出現報大收入 (Revenue or Income)，金額涉及 4,191,159 元。 如果這個報大數金額依據法規與相關開支對沖，全體業主將會省回經理人酬金 (Manager's Fee) 586,762 元 (即 4,191,159 x 14%)。
              14.2.8 在刑事罪行方面，涉嫌觸犯盜竊條例第 19 條之「偽造帳目」、第 20 條 「公司高級人員就公司所犯的某些罪行所負的法律責任」 、 第 21 條 「公司董事等人作出的虛假陳述」、第 24 條 「處理贓物罪」、第 16A 條 「欺詐罪」等等罪行，最高可被判 14 年監禁；

15. 在開支方面，管理公司是否可以任意妄為呢？ 對任何開支可以自把自為呢？ 答案是「不」。 因為是管理公司是全體業主的代理人 (agent)，並不是管理屋苑的當事人 (principal)。 香港終審法院法官Mr. Justice Ribeiro PJ 在 HKSAR v Chu Ang (趙鶯) 案 [FACC 6/2019] or [2020] HKCFA 18 指出代理人的定義和責任「36.  Lord Hoffmann NPJ therefore construed section 9(1)(a) as qualifying a person as an agent where he or she was “acting for another”, having agreed or chosen so to act in circumstances giving rise to a reasonable expectation, and hence a duty, to act honestly and in the interests of that other person to the exclusion of his or her own interests, without the need for proving any pre-existing legal relationship between them or even necessarily proving a request by that other person for the agent so to act.   As his Lordship noted, a fiduciary duty often arises in similar circumstances....... 」；

16. 既然代理人的身份已有最終法律定義，代理人有甚麼法律責任呢？ Lord Millett 在 Bristol & West BS v Mothew [1998] Ch1, 18 （www.bailii.org 資料） 案說 「A fiduciary is someone who has undertaken to act for or on behalf of another in a particular matter in circumstances which give rise to a relationship of trust and confidence. The distinguishing obligation of a fiduciary is the obligation of loyalty. The principal is entitled to the single-minded loyalty of his fiduciary. This core liability has several facets. A fiduciary must act in good faith; he must not make a profit out of his trust; he must not place himself in a position where his duty and his interest may conflict; he may not act for his own benefit or the benefit of a third person without the informed consent of his principal. This is not intended to be an exhaustive list, but it is sufficient to indicate the nature of fiduciary obligations. They are the defining characteristics of the fiduciary.」；

17. 那麼代理人有什麼權力可以行使去執行代理人的職務呢？ 在物業管理行業，管理公司的權力來源是根據兩份公契，第一份公契是在買樓時那一疊法律文件中其中一份文件，第二份公契是建築物管理條例之附件7－ 公契的強制條款。 有一點要注意，就是部份第一份公契內之條文可能被建築物管理條例之法律條文取代或廢除，有些無良物業管理公司漠視建築物管理條例的凌駕性，繼續引用無法律效力的公契條文去管理屋苑；

18. 雖然有法律規管代理人，如果代理人不守規例，代理人之不守規例行為對當事人有何影響呢？ 代理人之不守規例行為被稱為「越權 ultra vires)， 香港終審法院法官 Mr Justice Chan PJ: 在 MERCK SHARP & DOHME LIMITED v THE REGISTRAR OF PATENTS 案 [FACV 11/2002] said 「.....32. There is no doubt that if, in purporting to make subordinate legislation, a public authority acts beyond the powers conferred by the enabling Ordinance, such legislation may be struck down by the courts as ultra vires and of no legal effect: see, for example, Hoffmann-La Roche & Co A G v Secretary of State for Trade and Industry [1975] AC 295, per Lord Diplock at 365....」，即當事人不需承擔代理人所作出之不守規例行為。 換句話說，代理人不按規例而簽署那些合約，當事人是不需承擔那些合約的責任；

19. 上述列出規管代理人之法律原則，如何應用在物業管理日常事務上呢？ 管理公司在日常管理上有意或無意經常觸犯建築物管理條例附件7第5段之法定規則，這條規則＜工作守則 Code of Practice＞詳情是由民政及青年事務局局長 (前稱「民政事務局局長」) 製定及頒布，並上載到民政事務總署官方網站及印製書刊放在民政處諮詢中心供任有人士免費索取。這個工作守則第 2.0 段有一個關鍵原則是「....公開和公平的方式... open and fair manner」，如何解讀這個關鍵原則呢？ 首先要知道「公開」的含意，在 https://www.macmillandictionary.com/dictionary/british/open_1 的解釋是「1. when public can visit 2. when you can see inside 3. not blocked 4. not covered 5. honest 6. anyone can see/join 7. considering suggestions 8. when something can be done」， 在 https://www.oxfordlearnersdictionaries.com/definition/english/open_1?q=open 的解釋是「not closed 」，在 https://www.merriam-webster.com/dictionary/open 的解釋是 「having no enclosing or confining barrier : accessible on all or nearly all sides」。至於「公平」的含意，在https://www.merriam-webster.com/dictionary/fair 的解釋是 「marked by impartiality and honesty : free from self-interest, prejudice, or favoritism」； 在 https://www.macmillandictionary.com/dictionary/british/fair_1#fair_1__9 的解釋是 「1. treating all equally 2. reasonable/morally right 3. quite large in amount 4. likely to be correct 5. light in colour 6. pleasant and not raining 7. not bad but not very good 8. beautiful 」。 當「公開和公平」合併一起用時，才參考區域法院法官李慶年在香港特別行政區訴袁大鵬案 [DCCC766/2017] 判詞第19段「有關公職之目的，無論是岑國社一案或許仕仁一案或是在本案情節，就是不容許「以權謀私」，「私相授受」。正如終審法院在許仕仁一案引述岑國社一案作為公職人員行為失當例子：「沒有披露與某公司的關係及顯示給該公司較有利的處理，並容許該公司就政府合約投標，縱使該公司欠缺相關經驗」。再者，無論是政府部門或受政府資助的公共機構都需要有公平公正的採購機制，免生貪腐。正如PW4引述港大「訂購及招標程序指引」的前言：—“The University is also committed to a prudent procurement system，based on the principles of public accountability，value for money，open and fair competition and process transparency.” 」，重點是不能夠有「以權謀私」或「私相授受」；

20. 現在開始進入檢視 2020 年度財務報告之開支部份，因已審核財務報告並不是完全按足 4 份公契要求，獨立制訂 4 份經過審核之財務報告，而是 4 期合併財務報告，故此在檢視開支財，有部份是單獨 B 期， 有部份是4期合併數據。 因為我只取得 B 期之屋苑最新財務資訊文件夾。

21. 第一項要檢視的開支是員工薪酬，在財務報告內分別列出「員工薪酬及福利 （經常開支－支出部份）6,4736,054.03元，員工薪酬及福利（護衛服務部份） 12,847,134.33元 及 員工強積金 （護衛服務部份） 467,135.78元」。 但是在審核財務報告列出 Administrative Cost (Estate Overheads portion) 6,473,054 元 ， Guard Expenses (Estate Overheads portion) 2,714,757元，Flat Tower Guard 10,279,152元 及 Shop Patrol Guard 934,533元。 首先要確定非審核財務報告與已審核財務報告的數據有否差異，在核對數據後， 全部員工薪酬及福利開支是由住戶和商舖承擔，停車場並沒有分攤相關費用。 已審核的數據是包括其他費用；
                 21.1 根據 《強制性公積金計劃條例》 Chapter 485 第 7 和 7A 條，僱主必須確保僱員參與公積金及每個月從僱主和僱員的資金向公積金管理人供款。 市場流傳一個有關達到退休年齡就不需要供強積金的訊息，甚至聽聞有律師樓員工強迫已達退休年齡，但未退休之破產保安員向強積金管理人提款用作償還欠款個案。 根據《強制性公積金計劃條例》第15條規定，達到退休年齡的人士，有權向管理公積金信託人提取退休金，但是該人士必須已終止所有受僱或自僱，並且無意再次自僱或受僱情況下，才可向管理公積金信託人拿取累積退休金；
                 21.2 DMC clause 9.03 states 「The Manager shall have the sole and absolute power and authority without reference to any of the Owners to do or any of the following acts and things namely : - (l) To provide as the Manager deems necessary security guards, watchmen and caretakers and to provide and maintain security systems, equipmnet and apparatus as the Manager deems necessary and generally so far as may be possible to maintain security in the Land and the Buildings at all times. (m) For the proper management of the Land and the Buildings, to employ such accountants, estate managers (including estate management companies), supervisors, estate assistances, mechanics, community relations officers, gardeners, caretakers, security guards, watchmen, cleaners, attendants and any other agent or staff which in the sole and absolute opinion of the Manager are good, expedient and provide satisfactory services and to dismiss any of the above agents an staffs which in the sole and absolute opinion of the Manager are not good and provide unsatisfactory services」;
                 21.3 DMC WHEREAS paragraph (5) states 「The Assignor the Assignee and the Manager have agreed to enter into this Deed for the purpose of establishing and regulating herein and hereby the respective rights interests and obligations of the themselves and all subsequent Owners in respect of the Land and Buildings and of appointing the Manager as manager of the Land and Buildings and of making provisions for the management of the Land and Buildings in manner hereinafter appearing」；
                 21.4 BMO 第34H條規定業主有法定責任須維持擁有部分修葺妥善及狀況良好，即業主們是屋苑公用部份的法定管理人，而業主們也是屋苑公用部份的聯合擁有人。 因應屋苑多層大廈不同單位有不同業主，故此在購買單位時，同時簽署合伙人協議文件，這份文件被稱為大廈公契，全體業主必定要遵守；
                 21.5 在日常屋苑管理上，全體業主是極度困難取得到共識做一件事，故此藉著 DMC 去任命管理公司代表全體業主去管理屋苑，並在 DMC 內列出管理公司的權責，因此管理公司是全體業主的僱員，而管理公司是以名義僱主 (nominee employer) 身份代表全體業主之事實僱主 (de facto employer) 去聘請員工執行管理屋苑的工作；
                 21.6 因應管理公司拒絕履行 duty of disclosure 的法定責任，現在就利用已公報的數據、法律責任和勞動市場資料來證實管理公司虛報開支；
                         在保安員薪酬方面，管理公司公報兩個數據，分別是員工薪酬及福利 12,847,134.33 元和員工強積金 467,135.78 元。 根據強制性公積金計劃條例規定，僱主必須按僱員收入之5%向強積金信託人。 管理公司申報全年向強積金信託人供了 467,135.78 元，按這個金額推算， 全體保安員全年總薪酬是 9,342.715.60 元，即管理公司全年虛報金額是 3,504,418.73 (12,847,134.33 - 9,342,715.60) 元。 如果原申報薪酬開支 12,847,134.33元是真確無誤，即少向強積金信託人供 175,220.94 （3,504,418.73 x 5%）元，毫無疑問涉嫌觸犯強制性公積金計劃條例第7條。 另外採用圍數方式來評估管理公司申報之員工薪酬，以平均每名員工月薪 9,500 元、一年13個月月薪來推算，即屋苑會有 104 (12,847,134.33 除 9,500 除 13)名保安員，但是保安員編制只得84 名員工，即虛報 20 名保安員。 從這個分析，毫無疑問管理公司所申報申員工薪酬的開支是假，除非管理公司能夠提出合理解釋；
                        在非保安員（不包括外判清潔員工）薪酬方面，首先要知道有多少員工。 根據鯉景灣內聯網之職員資料網頁，有 21 個職位，其中有 4 個職位長年空缺，有 2 個職位是非全職，其他職位間中有空缺。 在這員工當中，只是物業資產經理（全職）、助理物業資產經理（全職）、總物業資產經理（非全職）和工程經理（非全職）是較為高薪，其他員工的薪酬只是一般。 根據政府統計處 5-6/2021 調查薪酬數據，Real Estate activites 員工平均工資是 21,800 元， Estate Management, Security and Cleaning Services 員工平均工資是 13,000 元。返回屋苑實況，技工薪酬在 2022年度是 19,500 元，2021 年度是 18,500 元。 勞工處求職網站資料的空缺、啟勝管理服務有限公司招聘（編號：13-22-0013848 WA)客戶服務助理－月薪17,600-18,500 元12小時工作、恆鞍物業管理有限公司招聘（編號：33-22-0012744 WA）物業主任（屯門工廈）－月薪 18,000-20,000 元9小時工作、港深聯合物業管理有限公司招聘（編號：31-22-0007709 WA）－月薪 14,000-16,000 元9小時工作。 基于這些薪酬資料，以政府統計處之 Real Estate activities 員工平均月薪為基礎來推算鯉景灣屋苑非保安員之總薪酬連僱主供強積金，全年總金額為 5,058,690 元 （21.800 元 X 17 人 X 13 個月 X 1.05 含強積金供款）。但是 2020 年度財務報告顯示 6,473,054.03 元，與上述估算總薪酬 5,058,690 元比較，即管理公司虛報薪酬 1,414,364.03 元 （6,473,054.03 - 5,058,690）。從這個分析，毫無疑問管理公司所申報之員工薪酬的開支是假，除非管理公司能夠提出合理解釋；
                        在 2020 年政府有個保就業計劃，分兩期發放，合共 6 個月，即政府代僱主支付 3 個月工資給僱員，上限是月薪 18,000 元。 根據2022年財政預算案 E39 儲存格提供資料， 管理公司分別在2020年11月23日和2021年1月7日存入合共 3,312,244.30 元入鯉景灣屋苑業主擁有的資金池。這個金額是按管理公司向政府申報真實薪酬數據來計算出來，不需要其他人從各處尋找客觀數據來推算。 首先要分析那些員工的月薪是在 18,000 元之下，那些員工會在 18,000 元之上。保安員的薪酬必定是在 18,000 之下，而非保安員的薪酬有可能在 18,000 元之上，因此需要作出些微調整便得出一個高度可信的數據。 全體鯉景灣屋苑員工總薪酬將會是 15,192,858.63 元，計算方法是 3,312,244.30元 X 4 季+ (3,312,244.30 除 3即每個月) + (21,800 - 18,000) X 17 人 X 13 個月。 管理公司在財務報告表稱聲支付鯉景灣全體員工薪酬是19,320,188.36 （6,473,054.03 + 12,847,134.33)，與從保就業計劃推算出來的金額比較，管理公司涉嫌虛報薪酬金額為 4,127,329.73 元（19,320,188.36 - 15,192,858,63)。 這個推算的虛報薪酬金額未必絕對正確，但與真實金額相差不遠。 這個分析，毫無疑問管理公司所申報之員工薪酬的開支是假，除非管理公司能夠提出合理解釋；
                        除此之外，在已審核財務報告顯示在停車場有 4 筆 Security guard services 開支合共 290,393 元。 在2021年度停車場財政預算案第46行解釋稱「停車場保安服務費－包括員工薪酬及福利，建議2021年凍結。Security Salary - including salaries, wages and benefits. Propose to be frozen for 2021」。 經詢問過一些人士，停車場是沒有獨立一隊保安員巡邏，又沒有保安員坐在保安庭內。巡邏是由上述保安員提供，而上述保安員開支全部由住宅和商舖承擔。 也曾看過停車場某車位業主用電郵查詢這項開支，管理公司從來沒有詳細解釋。 基于這個分析，毫無疑問管理公司所申報停車場員工薪酬的開支是假，除非管理公司能夠提出合理解釋；
                        根據公契，需要支付經理人酬金 15%，實質是9%，因多年前經理人同意減 5%，而將這 5%轉入資本設備基金，太古地產集團和富城合共賺取 10%。 期後富城因某些事件，願意從他們部份再減 1%，令至今天實質支付 9% 經理人酬金。若以保就業計劃推算出來的數據來計算實質經理人酬金，金額將會是 397,595.05 (［4,127,329.73+290,393］ X 9%) 元；

                                                               總結這段論述涉嫌違法金額是 4,815,317.78 ( 4,127,329.73 + 290,329 + 397,595.05) 元；
                                                                                         若參考 20% 偏差，涉及金額將會高達 5,778,000 元；

22.  在這檢視4期分攤部份內之其他維修及保養（Other Repairs & Maintenance） 開支 292,631 元， 根據財政預算案的解釋「Other Repair & Maintenance (Estate Overhead Major Expenses 1. Purchase of materials and equipment, 2. Repair of yellow area (To be sponsored by Swire) - Repair of damaged paving blocks of Yellow Area & High pressure jet cleaning of rainwater pipe at yellow area, 3. Annual inspection for scissors life platform, 4. Other repair works」。 從這個解釋，基本上所有開支是與批地條款 (Conditions of Grants) Special Condition No. 34 有關，而大廈公契 clause 11.07 states 「Notwithstanding anything herein contained and for the avoidance of any doubt, the Management Charges payable by the Owners in accordance with this Deed shall not include any sum attributable or relating to the cost of completing the construction of Buildings or any part thereof which sums shall be borne solely by the Assignor or the Associaated Companies」。
       問題是發展商有沒有全面及完整地依足批地條款去滿全地契的法定要求呢？ 地政總署回答查詢時確認，發展商未有按政府規定進行興建綠化區 （文件稱為'黃區'），而太古地產集團員工、鄧偉政、在2015年8月14日信件也確認這事實，故此這 3 幅黃區在過去 30 多年還是建築地盤。 不合常理是，在入伙後 11 年，地政總署官員、 J. Merritt、以地政總署署長名義在 1999 年 10 月 8 日簽署合約完成證明書，而又不收回這3幅黃區。 在這種情況下，用常理來理解這件事，分別是 (a) J. Merritt 收了賄款後才簽署 A、B 和 C 期滿意紙，讓發展商自己決定如何處理與業主問題； (b) 政府與發展商有共同願望，以業主資源去代政府維修保養這3幅黃區，讓太古地產集團以不同名義向業主收取服務費。 因此，這份合約完成證明書是否完全合法的文件被受質疑，而何超光已在幾年前向警務處舉報這份文件涉嫌是虛假文件，被用作欺詐用途，直至2022年8月14日警務處還未有調查結果，連服務承諾之每6個月向舉報人匯報進度也沒有執行，會否是政府主導這個安排呢？ 還是官商勾結呢？ 由特首、地政總署署長和警務處處長公開回覆這個問題。 從另外一個角度去思考這個問題，在2022年財政預算案指出「Repaor of yellow area (To be sponsored by Swire)」。為何會由太古贊助，而在 2017 年或以前不贊助呢？ 至於贊助金額如何制訂呢？為何每年贊助金額不相同呢？ 為何贊助金額不是整數呢？這樣贊助可能涉及損害太古股東利益及違反太古地產2021年年報英文版本內 (page 88) Corporate Governance 之「satisfactory and sustainable returns to shareholders」原則。
       基於上述規則及事實的陳述，這項開支不能夠動用全體業主的資金來支付，而是用太古地產集團的資金來支付。 如果動用全體業主資金來支付，而太古地產集團用資助形式來償還給全體業主，但是資助金額以收入方式來記帳，而不是與支出來對沖 (off-set)，將會產生經理人酬金開支，這筆開支是一筆欺詐款項。因此，收取這筆經理人酬金的人士將會涉嫌觸犯刑事罪行，例如欺詐罪、以欺騙手段取得財產罪、洗黑錢罪、公司董事等人作出虛假陳述罪等等。

23.
   
   

 

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