綠化區 － 係買樓花時，發展商沒有講過綠化區是鯉景灣一部份。而發展商從政府買地時，根本沒有買綠化區那部份地方，為何要幫政府興建公園呀？ 興建公園是政府責任，不是由我地小業主負責。發展商在出了入伙紙之後，未得到我們同意再與政府修改批地條款，有損害我們的利益，因為我們已經在批地條款上已有權益（interest）。既然發展商未得到我們同意就與政府修改批地條款，幫政府興建綠化區，就由發展商負責所有費用，包括興建、維修、保養和管理，不可用鯉景灣屋苑業主的資金來支付。

保留地方 － 保留地方在大廈公契是指一組物業，其業權益與其它單位／商舖並無分別，而在公契上之圖則是用黃色顯示。既然業主權益是相同，就不能夠要其他業主代為維修及免除承擔責任。如果有這個不合理安排，簡直是不公平，與强搶有咩野分別啞，還有皇法咩！

理據（Reasoning）版本 － 黃區

黃區是指在法律文件中以黃色顯示的區域，目的是清楚界定涉及的地方，減少不必要的錯誤或誤會。  在批地條款 （特別條款 4(i) 條）之文件內是指，由發展商代政府按指定規管在政府土地上興建綠化區。完成後，交還該 3 幅土地給政府管理、保養和維修。 在大廈公契 (Clause 1.01 definition - Retained Area) 是指一組物業，其業主權益與其他住宅／商舖單位之權益是相同，但是不需承擔支付管理費用，而由其他業主代為承擔維修責任。

保留地方（Retained Area）在大廈公契 Clause 1.01 之定義（Definitions）是「include the flat roofs, spaces, store rooms, areas within the Land and Buildings as shown coloured yellow on the plans annexed hereto and are more particularly mentioined in the First Schedule hereto and all services and facilities therein or thereon and the external walls of the Buildings. Once any such Retained Areas are sold to purchasers (other than to the Associated Companies or to the Manager), such areas shall immediately upon assignment cease to be Retained Areas」 指一組物業單位，其業權權益與其他單位相等。 在 Unit 之定義界定為「means a Flat or a Shop or Any Retained Areas or Space or an External Wall or the Car Park or any Car Parking Space therein of and in the Land and Buildings and the Unit of which an Owner is entitled to the exclusive use occupation and enjoymnet shall be referred to as "that Owner's Unit"」，基於這個定義，保留地方之業主須享有這組物業單位的利益，也要承擔該組物業單位的責任。

保留地方之單位組合在 A 期有52 單位，分別是觀海閣地下及 1 樓共有 8 個平台（Flat Roof)、觀景閣地下及 1 樓共有 8 個平台、觀暉閣 1 樓共有 8 個平台，觀峰閣 1 樓共有 8 個平台、在4 幢大廈 1 樓共有 8 個平台、在 4 幢大廈地下有 4 個場地（Yard）、在 4 幢大廈地下有 1 個儲物室（Storeroom）、在 4 橦大廈地下有 3 幅空地（Space）、觀海閣外牆（Exrernal Wall）、觀景閣外牆（Exrernal Wall）、觀暉閣外牆（Exrernal Wall）、觀峰閣外牆（Exrernal Wall），全部業權佔 17,400 份之 232 份。

保留地方之單位組合在 B 期有 48 單位，分別是逸星閣 1及 2 樓共有 8 個平台（Flat Roof)、逸康閣 1、2 及 18 樓共有 9 個平台、逸榮閣 1 及 2 樓共有 8 個平台，逸華閣 1 及 2 樓共有 8 個平台、在4 幢大廈 1 樓共有 5 個平台、在 4 幢大廈地下有 4 個儲物室（Storeroom）、在 4 橦大廈地下有 2 幅空地（Space）、逸星閣外牆（Exrernal Wall）、逸康閣外牆（Exrernal Wall）、逸榮閣外牆（Exrernal Wall）、逸華閣外牆（Exrernal Wall），全部業權佔 17,426 份之 181 份。

保留地方之單位組合在 C 期有 44 單位，分別是怡昌閣 1及 2 樓共有 7 個平台（Flat Roof)、怡坤閣 1 及 2 樓共有 7 個平台、怡海閣 1 及 2 樓共有 8 個平台，怡茵閣 1 及 2 樓共有 8 個平台、在4 幢大廈 1 樓共有 4 個平台、在 4 幢大廈 1 樓 1 個冷氣機房（A/C Plant Room）、在 4 橦大廈低層地下／地下有 5 幅空地（Space）、怡昌閣外牆（Exrernal Wall）、怡坤閣外牆（Exrernal Wall）、怡海閣外牆（Exrernal Wall）、怡茵華閣外牆（Exrernal Wall），全部業權佔 17,400 份之 194 份。

保留地方之單位組合在 D 期有 34 單位，分別是安曉閣 1 樓共有 2 個平台（Flat Roof)、安屏閣 1 樓共有 2 個平台、安澤閣 1 樓共有 2 個平台，安翠閣 1 樓共有 2 個平台、安明閣 1 樓共有 2 個平台、在5 幢大廈 1 樓共有 4 個平台、在 5 幢大廈 1 樓共有 12 個冷氣機房、在 5 幢大廈低層地下有 1 個儲物室（Storeroom）、在 5 橦大廈低層地下／高層地下共有 2 廁Toilets）、安曉閣外牆（Exrernal Wall）、安屏閣外牆（Exrernal Wall）、安澤閣外牆（Exrernal Wall）、安翠閣外牆（Exrernal Wall）、安明閣外牆（External Wall），全部業權佔 17,135 份之 236 份。

在 DMC （A 期、 B 期、 C 期 和 D 期） 條款，BWL 行使土地法的漏洞，將保留地方的維修保養責任施加在其他業主身上。孖士打律師行（Johnson Stokes & ,Master, JSM）協助 BWL 在草議 DMC 時，加入Clause 11.02
(b)   The second part shall cover all or such proportionate part of the expenditure which in the opinion of the Manager (whose opinion shall be conclusive and final for all purposes) is specifically referrable to the Flats (including for this purpose those Retained Areas which are let or licensed to any person (other than to the Manager) for the purpose of using it as part of a Flat or in connection with a Flat) of the Buidings including but without limitation to the following and such expenditure shall be borne by all flat Owners :
      (vii) the costs of lighting, repairing, maintaining, managing, cleaning, painting and decorating and keeping in good condition the Car Park and the Car Parking Spaces and the Retained Areas which are beneficially owned by the Assignor or the Associaated Companies and are vacant to the exclusive right to the use occupation and enjoyment of which has bee (without charge) assigned or licensed to or tenanted by the Manager;
      (ix) the costs of repairing, maintaining, cleaning, painting and decorating the external parts of the Land and the Buildings or any part or parts thereof (including the external walls of the Buildings which includes (wihtout limitations) all planters, air-conditioning hoods, canopies, cornices, eaves and all other sturctures and projections (excluding any advertising signs, chimneys ad their related projections, masts, serials, lightings and other fixtures erected under clause 4.01(c) above or erected by Shop Owners under Clause 8.01(c), (d) or (f) above) erected thereon or thereto attached or annexed)；
(c)   The third part shall cover all expenditure which in the opinion of the Manager (which opinion shall be binding and conclusive for all purpose) is specifically referable to the Shop (including for this purpose those Retained Areas which are licensed or let to any person (other than to the Manager) for the purpose of using it as a Shop or in connection with a Shop) of the Buildings plus the Manager's remuneration at 15% of such expenditure. Such expenditure shall include (without limitation) such proportionate part of the general expenditure for the cost of staff and security forces, of the charges for the supply of flushsing water and garbage as the Manager shall consider fair and reasonable, such expenditure and such Manager's remuneratin shall be borne by all Shop Owners;
(d)   The fourth part shall cover all enpenditure which in the opinion of the Manager (whose opinion shall be binding and conclusive for all purpose) is specifically referabel to the Car Park or Car Parking Spaces (including for this purpose those Retained Areas which are licensed or let to any person (other than to the Manager) for the purpose of using it as Car Parking Spaces or in connection with Car Parking Spaces) plus the Manager's remuneration at 15% of such exxpenditure. Such expenditure shall include such proportionate part of the general expenditure for cost of staff and security forces and for the control, maintenance, repair, cleaning and lighting of the Car Park or such Car Parking Spaces and for the removal and disposal of rubbish and garbage therefrom as the Manager shall consider fair and reasonable, such expenditure and such Manager's remuneration shall be borne by Owners of the Car Park or Such Car Parking Spaces;
(e)    If the Manager so desires and thinks fit to do, the annual budget shall include a fifth part which shall cover all expenditure which in the opinion of the Manager (whose opinion shall be binding and conclusive for all purposes) is specifically referable to those Units or those Retained Areas which are licensed or let to any perion (other than the Manager) and are not to be used as or in connection with a Flat or a Shop or a Car Parking Space plus the Manager's remuneration at 15% of such expenditure;
另外 Clause 11.04 .......Provided However That notwithstanding any provisions to the contrary herein contained :
     (i) whilst any Retained Areas and/or the Car Park and/or any Car Parking Spaces and/or any Shops which are beneficially owned by the Assignor specifically named in this Deed or the Associated Companies and are vacant or the exclusive right to the use occupation and enjoyment of which are (without charge) assigned or licensed to or tenanted by the Manager, then the Owners of such Retained Areas and/or the Car Park and/or Car Parking Spaces and/or Shops shall in respect of the Undivided Shares allocated thereto not be obliged to pay any contribution ro the annual adoped budget or other Management Charges or contribution and such Undivided Shares shall not be counted for all of the above purpuse; and
     (ii) whilst any flats of the Buildings are beneficially owned by the Assignor specifically named in this Deed or the Associated Companies and are vacant, the Owners of such Flats shall in respect of each Undivided Shares allocated thereto pay only 25% of the contributions to the annual adopted budget and of all other Management Charges and contributions (if any) and only one-fourth of all such Undivided Shares shall be counted for all the above purposes.
這些不公平條款，是得到＜物業轉易及財產條例＞第17條「轉讓即全部產業權轉移」、第24條「權利的保留」、第35條「隱含契諾」、第40條「與土地有關的契諾的負擔」、附表1的法律容許，而 BWL 在 A 期找到黃思琴、B 期劉美珍／劉玫瑰、 C 期林偉雄／李佩貞和 D 期伍俊傑／曾嘉鳳願意接受這些不公平條款，及作為第一買家簽署 DMC。 當他們簽署後，這 4 份 DMC 對其後所有買家產生約束力。

但是這個漏洞在 1992 年被政府在提出修訂香港法例第344章＜MULTI-STOREY BUILDINGS (OWNERS INCORPORTIOIN) ORDINANCE＞名稱為＜BUILDING MANAGEMENT ORDINANCE＞，其中特別提到 「The problem of unfair Deeds of Mutual Covenant.....」，（見1992年7月15日立法局會議紀錄）。 在多項修訂中，加入現在 BMO 第34G條「未售出物業的管理開支」和第34H條「維持物業的職責」，令這些不公平之 DMC 條款在操作上變為無法律約束力。 這條＜MULTI-STOREY BUILDINGS (OWNERS INCORPORATION) (AMENDMENT) BILL 1992 在 1992 年 7 月 15 日首讀，在 1993 年 5 月 5 日通過 3 讀成為法例，並在 1994 年中實施。這個修訂對太古地產集團有相當大財務上負面影響，而負責日常屋苑管理之富城物業管理有限公司在 1993 年 5 月 7 日鯉景灣業主代表會議上向業主匯報，會'議紀錄第 7.5 段 「For the unauthorized structure cases, as Swire Properties Ltd., decided to transfer the ownership to EMO within these few months, EMO would take further action after the confirmation to force the owners to remove the unauthorized structure. EMO had been discussed with the legal adviser regarding the possibility of taking legal action against those owners」，並沒有提及將業權出售給全體鯉景灣業主。但是 BWL 與鯉景灣物業管理有限公司 (LKWML) 在 1994 年 4 月 19 日簽署 4 份樓宇轉讓契 (Assignments)，聲稱 LKWML 代表全體鯉景灣業主向 BWL 購買保留地方，在簽署這 4 份契約前或後，完全沒有知匯全體鯉景灣業主有關這 4 宗交易。 這 4 份 Assignments 完全是虛假物業轉讓契，而這 4 份文件在 1994 年 5 月 19 日根據印花稅條例在 Assignments 上蓋了印花（俗稱“打厘印“），並在 1994 年 5 月 27 日送達土地註冊處登記，A 期註冊編號 6020951、 B 期註冊編號 6020952、 C 期註冊編號 6020953 和 D 期註冊編號 6020954。 這 4 份虛假 Assingments 的重點是 BWL 出售保留地方給全體鯉景灣業主，但保留 exclusive use （獨家使用權），occupation （佔用權） 和 enjoymnet （享用權）。 按這些條款，即責任轉交給全體鯉景灣業主，但所有利益歸 BWL。 有一點非常關鍵是，LKWML 從來沒有得到全體業主授權代為向 BWL 購買保留地方，即 LKWML 在購買保留地方的行為是越權 (ULTRA VIRES)，因此這 4 份 虛假物業轉讓契對全體業主無任何約束力。 除此之外，駐鯉景灣屋苑管理處前總物業資產經理、王國柱、及富城物業理有限公司司總部職員經查閱相關帳簿及其他文件，確認全體鯉景灣業主未有實質支付這 4 宗交易之 consideration 共 4 元， 因此這 4 宗所請物業交易根本上還未完成。 因為一個商業交易，必須完成合約法 6 步曲，即 offer、acceptance、consideration、sign、seal and deliver，而涉及虛假 assignments 沒有完全完成 deliver （指包括支付 cosideration 的款項， 用技術詞語為 not yet executed） 這個元素， 因此這宗交易由始至終都不存在。 另外，BWL 則依賴文件這句話「receipt whereof is acknowledged」作為已支付交易費用，完全是虛假表述和欺詐行為。BWL 也將已簽署及未完成交易之 Assignments 送去稅務局蓋上印花（俗稱’打厘印’），然後再送去土地註冊處登記。 完成登記後，從不向全體業主匯報。 這一連串行為屬於有計劃及意圖作出欺詐行為。 基於上述理據，這 4 份文件已觸犯偽造的罪行、使用虛假文書的罪行、管有虛假文書的罪行等。

除此之外，有些低層及高層住戶單位有相連平台、 A 期有 32 個、B 期有 33 個、C 期有 30 個和 D 期有 10 個，這些單位需要與 BWL 簽署一份長期租約（例如：逸華閣2樓G室平台），年期長至 2050 年7月 24 日，這批租約的業主是 BWL。 當上述所謂保留地方物業交易完成後， BWL 沒有按正常土地交易程序將這批租約 assign 給 LKWML。 因此在這批平台單位的業主出現矛盾，在 1994 Assignments 顯示 LKWML 是業主，而租約顯示 BWL 是業主。 在這個情況下，究竟誰人是業主呢？ 有一點需要跟進是，在1995 年以後那些有平台相連單位轉讓時，會否按正常物業交易程序處理平台租約轉移問題？

這項交易一直保密，直至 2005 年中才被揭發，因為涉及 4 期大維修。問題在於只有 17 年樓齡，而外觀還未殘舊，為何要做大維修呢？ 更重要是前 B 期業主代表、 Jenny、 提供一疊文件，內裏顯示需要為綠化黃區重建。 有建築知識之業主估計， 每戶需要支付 20 多萬元，而當時業主代表遊說其他業主稱， 做完大維修後，樓價會升 3 成， 因此業主們有兩極意見。 從那時起，有過往從不太關心屋苑日常管理之業主，變為相當關心日常管理之業主。 另外也有業主從不同渠道索取文件，進行深入研究。 用了數年時間，發現 BWL 未有按批地條款興建綠化區黃區，而地政總署署長又簽發滿意紙，可能涉及虛假滿意紙。

期後有不同業戶查詢保留地方之真實業主是誰，LKWML 和富城物業管理有限公司經常回避問題。 C 期業主代表之查詢及得到的回覆。 何超光之公開信和管理處的公開回應。

為何鯉景灣屋苑要等 11 年才可得到滿意紙呢？ 一定有不尋常事件無法解決，這件事是綠化區黃區問題。 如果 BWL 不解決問題，地政總署署長可行使權力，收回鯉景灣屋苑 A、B 和 C 期。 如果地政總署署長行使法定權力，將會引發一場相當大社會事件，導致大量索償個案和太古地產集團名譽嚴重受損。因此 BWL 與政府達成協議，政府收回 3 幅綠化區黃區，由政府負責維修保養，以完全批地條款的要求。 當政府收回綠化區黃區後，隨即將該 3 幅綠化區黃區交給 BWL 和太古地產有限公司代政府管理、維修和保養。

太古地產集團代政府管理、維修和保養綠化區黃區是無底深潭，因此需要尋找一個方案來處理這個無底深潭。 在 1999 年年尾，管理處安排清洗大廈外牆，發現業主代表和業主們沒有作出負面反應後，便開始策劃解決綠化區和保留地方之「獨有的使用、佔用或享用權的人(the exclusinve right to use, occupation or enjoyment )」責任的方案。有一個法律原則「thin skull rule」 或稱「egg shell rule」 (簡單講 take the victim as you find them 俗語 "喇(拿)屎(事)上身" ) 可以被考慮應用，但是將會涉及刑事罪行風險。 因此需要有一隊團隊，要有法律知識人士，要有熟悉執法兼有影響力人士、有處理大型維修經歷之物業管理人士、有公關手段之物業管理人士，組成一個團隊才有幾會落實這個計劃，而可盡量避免觸犯刑事罪行。 至於法律知識人士，太古地產集團有全職法律界僱員。至於處理大型維修之物業管理人士，聽聞富城物業管理有限公司從其他屋苑調來李惠明（Tommy Lee）及兩位富有兇神惡煞技能之物業資產主任來鯉景灣管理處工作。 至於公關手段的員工，鯉景灣管理處已有伍英軍女士。 但欠缺一位有熟悉執行兼有影響力人士。 直至 2004 年中，前警務處處長、曾蔭培先生、加入富城物業管理有限公司之前最終控股公司（Ultimate Holding Company）、新創建集團有限公司為執行董事後，鯉景灣管理處就推動大型維修計劃。

詐騙性大型維修詳細，請參閱這個 「鯉景灣屋苑大維修實況」網頁

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