鄭錦華之物業管理人牌照

鄭錦華從物業管理業監管局取得物業管理人牌照編號 P1-802856，
有效期為 04/09/2020 - 03/09/2023，報稱是物業管理公司董事

執法單位

物業管理業監管局

案件編號

E0821/2021

涉及違法操守

 1. A licensee must not commit misconduct or neglect in a professional respect;
2. A licensee must provide services to the licensee’s clients with honesty, fidelity and integrity.
3. A licensee must, to the best of the licensee’s knowledge, provide accurate and relevant information or advice to the licensee’s clients to facilitate them to make informed judgments and decisions.
4. A licensee must establish proper procedures and systems to manage and supervise the property management services provided by the licensee.
5. A licensee must, in the course of the licensee’s practice, act in an impartial and just manner towards the licensee’s clients and any other parties concerned.
6. A licensee should avoid conflict of interests with the licensee’s clients. In the event of possible or potential conflict of interests (whether pecuniary or beneficial interest), a licensee must as soon as reasonably practicable disclose to the licensee’s clients in detail such interests.
7. A licensee must not maliciously injure the reputation, nor publicly disparage the practice, of other property management services providers.
8. A licensee must not do anything which may bring disrepute to the property management profession.
9. A licensee must, in the course of the licensee’s practice, comply with the laws of Hong Kong.

案情

 案情全文，請參閱附件，下列為重點部份，涉及犯法金額超過 1 千萬港元；
1.   鄭錦華身為富城董事總經理未有履行法定謹慎、技巧及努力行事責任；
2.   富城沒有履行代理人之受託責任(fiduciary duties)；
3.   富城沒有遵守建築物管理條例附件7第5款購買保險合約／水泵合約；
4.   富城沒有全面制訂財政預算案，也沒有考慮提出「否決財政預算案」的意見，並聲稱沒有接獲就財政預算案提出的書面意見；
5.   富城在制訂財政預算案時，拒絕遵守建築物管理條例第34G條，讓某些業主免除繳交管理費；
6.   富城將應該對沖的收入(receipt) $596,235.79 列為收入(income)，達致報大開支的目的，從而以經理人酬金 $ 89,435.37 ($596,235.79 x 15%) 名義進行詐騙；
7.   富城以欺詐手段盜取管理費資金來支付發展商與政府之間的協議，為政府擁有的土地保養綠化區的花卉 87,480 元；
8.   富城在購買保險合約時，沒有跟隨法定程序與保險公司達成保險合約，完全是越權行為。在未有合法權力來拿取管理費資金來支付保險費，完全是觸犯盜竊等罪行；
9.   富城以欺詐手段盜取管理費資金來支付發展商與政府之間的協議，為政府擁有的土地提供清潔服務費 249,320 元；
10. 富城以欺詐手段盜取管理費資金來支付發展商與政府之間的協議，為政府擁有的土地提供維修保養費 487,270 元；
11. 富城在分攤屋苑開支上以「越權」行為作出超支行動，在無合法權力下盜取以管理費名義得來的資金進行犯法行為；
12. 富城拒絕遵守建築物管理條例第34H條，在無合法權力下盜取以管理費名義得來的資金來代發展商支付大廈外牆維修工程，並落實犯法行為；
13. 富城在「其他維修及保養」開支上，以「越權」行為作出超支行動，在無合法權力下盜取以管理費名義得來的資金進行犯法行為，金額超過 1 百萬元；
14. 富城在「員工薪酬及福利」開支上，拒絕按法定之「彼露責任 duty of disclosure」公報員工人數及薪酬，並藉此報大金額。 按市場薪酬、強積金供款額等等資料來推算，報大金額超過 5 百多萬元。 更離譜是總薪酬支付更超過已在財政預算案通過之金額，完全是越權行為，毫無疑問已觸犯刑事罪行，例如盜竊，欺詐等等；
15. 富城在「強積金供款」開支上，以員工年齡達致 65 歲為理由，拒絕遵守＜強制性公積金計劃條例＞之法定責任，為已達 65 歲員工供強積金，毫無疑問已觸犯刑事罪行；
16. 富城在「器材及設備支出」方面，以「越權」行為作出超支行動，在無合法權力下盜取以管理費名義得來的資金進行犯法行為；
17. 富城在「律師費及專業顧問費」方面，以「越權」行為作出超支行動，在無合法權力下盜取以管理費名義得來的資金進行犯法行為；
18. 富城在「雜項開支」方面，以「越權」行為作出超支行動，在無合法權力下盜取以管理費名義得來的資金進行犯法行為；
19. 富城在「其他維修及保養」方面，以「越權」行為作出超支行動，在無合法權力下盜取以管理費名義得來的資金進行犯法行為；
20. 富城在預算案之「盈餘（虧損）滾存 as at 31/12/2020」顯示虧損 999,961.04 元，而核數報告顯示虧損 573,617元。毫無疑問在制訂預算案時作出欺詐行為；
21. 富城在會計帳目上，故意違反會計準則，將撥入儲備金的轉數，列為開支，故意報大開支，造大虧損金額，從而進行詐騙行為；
22. 富城拒絕遵守大廈公契第13.02段，將營餘 (surpluses) 列入下年度管理費收入，並進行造假帳行為。

來往文書

與物監局涉及這宗投訴有關之來往電郵

物監局調查
結論與投訴人異議之比對

物監局之調查結論信件全文，完全接納富城解釋，簡化回覆內容如下：

 投訴人之反駁論據信件全文，指出物監局的荒謬，簡化內容如下：
1.     鄭錦華負責富城行政的工作，屋苑日常工作由駐屋苑員工負責，並按既定的程序及相關法例處理屋苑的預算案事宜....； 1.      鄭錦華身為富城董事總經理，必須履行公司條例第 465 條之「謹慎、技巧及努力行事」之法定責任，當中包含確保員工在工作上全面遵守法律；
2.     富城在過去30多年在查詢有關關係及權責時，均會如實說明屋苑由富城管理； 2.      富城從來沒有公佈屋苑是由富城管理，近期更在通知板上貼出法定通告，屋苑是由鯉景灣物業管理有限公司管理，完全是拒絕履行「受託責任 fiduciary duty」；
3.     富城在購買屋苑保險及處理水泵保養合約等事宜，因有關費用沒有超過每年預算的 20%，故此無需召開業主大會； 3.      保險費及處理水泵保養合約的金額是超過 20 萬元，按建築物管理條例附件 7 第 5 款，必須遵守法定之「工作守則」，但富城拒絕遵守法定責任；
4.     富城表示預算案已符合屋苑公契及按照法例要求下而制訂，並於諮詢期內收集業主意見，於考慮相關意見後，發出通告確定預算案； 4.      投訴人在諮詢期內提出「否決財政預算案」，富城不視為書面意見，更聲稱以「並非由個別人士提出便可決定」為由，拒絕接納「否決財政預算案」為書面意見。　由此可以判斷富城對不喜歡的意見視為沒有任何意見
5.     在管理費計算上，富城表示投訴人的計算方法及邏輯出現錯誤及誤解。並聲稱是根據公契下的不可分割業權份數計算各單位的管理費。但沒有列出每個不可分割業權需承擔多少管理費 5.      投訴人以逸華閣 2 樓 G 室和相連單位平台之管理費來計算每個不可分割業權之管理費。住宅單位的管理費是 61.8125 元，而平台單位之管理費是62元。以這個兩個不可分割業權之管理費金額為計算基礎，得出管理費收入總金額為 12,245,958 元，而預算案列出管理費總金額為 12,229,140 元，少收 16,818 元，即富城策劃讓部份單位拒絕遵守建築物管理條例第 34G 條，未出售單位也要支付管理費的責任
6.     富城聲稱沒有造假數，而將發展商需負責承擔批地條款之黃區開支列為全體業主之開支，並將從發展商收回相關補償（Reimbursement ）列為收入，涉及這方面開支金額為 $596,235.79 ，另外經理人酬金為 $ 89,435.37 ($596,235.79 x 15%) 6.      富城在會計準則上毫無疑問是造假數，因為將發展商需負責的開支列作全體業主的開支，而不列為應收帳（Account Receivable）。當收回發展商有關補償時，不將該補償與相關開支進行對沖，從而做大開支。更借助公契規定之經理人酬金名義，向全體業主進行欺詐兼洗黑錢，涉及金額為 89,435.37 元
7.     有關在政府土地上之綠化區保養花卉 87,480 元開支，富城聲稱該土地屋苑「黃區」範圍，並非投訴人所指「香港政府官地」，並根據屋苑 B 期公契第41頁 11.02(v) 段，屋苑 B 期業主需要負責上述區域四份一的開支 7       有關政府土地上之綠化區業權問題，批地條款第 34 段已清楚規定，發展商需按政府規格，興建綠化區，完成後文還給政府，但是這個綠化區被稱為「黃區」。另外大廈公契之「保留地方 Retained Area」也稱為「黃區」。富城經常利用偷換概念手法進行欺詐行為，而在提供資料給物業管理業監管局時也利用這個偷換概念手法進行欺詐，更利用已失去法律效力之公契條款第 11.02(v) 段為辯護理由來詐騙。 地政總署在 2022 年 9 月 22 日電郵回覆投訴人確認「....發展商已根據相關地契條款於本處發出合約完成證明書前，將上述位置交還政府部門維修保養....」。 基於地政總署之回覆內容，毫無疑問證實富城全心全意在物業管理工作上，持續詐騙，並以欺詐手段損害鯉景灣業主利益，從而盜取信託款項輸送給富城及其他人士，並同時進行洗黑錢行為
8.     富城聲稱在購買保險合約時，已經按屋苑公契及相關法例行事。 8.       富城全心全意進行欺詐，因為他們完全沒有按法定程序購買保險。 首先要知道金額保費是 $ 1,686,157.04 ($59,371.30 + 170,064.70 + 364,180.26 x 4)，接建築物管理條例附件7第5段規定，金額超過20萬元必須符合建築物管理條例第20A(1)條提述的工作守則進行招標，及召開業主大會尋求批准，但是富城從不遵守法定要求進行招標程序或召開業主大會尋找批准。毫無疑問已經觸犯刑事罪行之施加責任、盜竊、欺詐、造假帳、洗黑錢等罪行。因為未符合法定程序的行為是越權，任何越權行為是對當事人(Principal)沒有法律約束力，可參考這個網頁 https://www.hkscandal.com/agencylaw.html ；
9.      富城聲稱「屋苑A、B及C期內園所有行人路及花槽位置，以及A和B期之間的所有行人路及花槽位置，均屬屋苑「黃區」範圍，並非你所指的政府官地」，為府擁有的土地提供清潔服務費 249,320 元； 9.       首先查閱大廈公契所提「黃區」是什麼地方，公契第1段「Definition 定義」界定為「平台、空地、儲物室、在大廈內用黃色顯示的地方包括在這地方的所有服務和設施，以及大廈外牆」。 屋苑A、B及C期內園所有行人路及花槽位置，以及A和B期之間的所有行人路及花槽位置並不建築在大廈內，因此這些地方不是大廈公契所指的黃區。 另外，地政總署在回覆投訴人之2023年10月10日電郵確認在 A、 B 及 C 期之間所有行人路及花槽是政府官地，並根據該地段地契特別條件第 (4)(i) 條提及的黃區，發展商在發出合約完成證明書前，給予政府承諾負責管理及保養政府土地的黃區，並附上位置圖。 另外，地政總署在 2022年9月22日回覆投訴人的電郵確認「......本處發出合約完成證明書前，將上述位置交還給政府部門維修保養...」。 根據大廈公契和地政總署的回覆，毫無疑問涉及之行人路及花槽位置絕對是政府官地，而富城以慣常之犯法為本的作風和行為進行犯法行為，藉此騙取全體鯉景灣業主金錢；
10.    富城聲稱「屋苑A、B及C期內園所有行人路及花槽位置，以及A和B期之間的所有行人路及花槽位置，均屬屋苑「黃區」範圍，為政府擁有的土地提供維修保養費 487,270 元； 10.     首先查閱大廈公契所提「黃區」是什麼地方，公契第1段「Definition 定義」界定為「平台、空地、儲物室、在大廈內用黃色顯示的地方包括在這地方的所有服務和設施，以及大廈外牆」。 屋苑A、B及C期內園所有行人路及花槽位置，以及A和B期之間的所有行人路及花槽位置並不建築在大廈內，因此這些地方不是大廈公契所指的黃區。 另外，地政總署在回覆投訴人之2023年10月10日電郵確認在 A、 B 及 C 期之間所有行人路及花槽是政府官地，並根據該地段地契特別條件第 (4)(i) 條提及的黃區，發展商在發出合約完成證明書前，給予政府承諾負責管理及保養政府土地的黃區，並附上位置圖。 另外，地政總署在 2022年9月22日回覆投訴人的電郵確認「......本處發出合約完成證明書前，將上述位置交還給政府部門維修保養...」。 根據大廈公契和地政總署的回覆，毫無疑問涉及之行人路及花槽位置絕對是政府官地，而富城以慣常之犯法為本的作風和行為進行犯法行為，藉此騙取全體鯉景灣業主金錢；
11.    富城在分攤屋苑開支上以「越權」行為作出超支行動，在無合法權力下盜取以管理費名義得來的資金進行犯法行為。他們的解釋「根據＜建築物管理條例＞（第344章）相關規定，預算案是計劃來年的支付，亦從來沒有任何「批准金額」的概念.....因此，富城沒有涉及越權行為； 11.     首先富城承認動用業主資金超越預算案金額。另外，以管理費名義得來的資金是全體業主的財產，不是管理公司的財產。至於超支是否越權呢？法律原則 (1) 建築物管理條例附件7(1)段，管理公司制訂業主應付的管理開支總額，即預算案之外的開支不是業主應付的開支。(2) 大廈公契第11.01規定以預算案來決定業主每月的管理費。第11.06 段規定，當管理公司發現預算案沒有足夠預算，須制訂修訂預算案來應付所有開支。結合這兩段法律條文，業主無責任去支付預算案之外的開支。動用業主的財產來支付預算案以外的開支是越權，兼觸犯刑事罪行；
12.    在外牆業權及責任問題上，富城聲稱「已多次作出解說，並為籌備屋苑大型維修工程計劃時，發出相關資料對業戶解說。總括而言，上述提及的開支是由業主分擔」； 12.     首先要瞭解外牆背景，大廈公契在第1.01段內清楚界定，(a) 外牆有獨立業權，與其他住宅／商舖單位的業權相同；(b) 在附件 1 清楚說明每座大廈外牆有 1 份不可分割業權；(c) 建築物管理條例第 34H 條規定，業主或佔用人須維持該部分修茸責任；(d) 1993年通過修訂建築物管理條例來架空大廈公契之發展商對其擁有物業維修括免特權；(e) 發展商在1994年制造 4 份虛假物業交易文件，聲稱全體業主從發展商購買保留地方（包括大廈外牆），同時獨家佔用、使用和利益權歸發展商；(f) 太古地產集團／富城從不確認那 4 份物業交易文件是真確無誤； (g) 富城任何一位員工被詢問那 4 份物業交易文件是否真確無誤的法律文件，他們從不回答；(h) 富城員工、吳啟東、被指定要親自回答問題，他的回覆是「你自己睇文件」；(i) 富城安排李郭羅律師樓提供之法律意見只說「傾向相信」但從不確定大廈外牆的維修責任歸全體業主負責。但李郭羅律師樓逃避論述建築物管理條例第 34H 條，而富城提出的外牆修責任完全建基於這 4 份虛假物業交易文件和含有誤導及／或欺詐性之法律意見。基於上述重要論據，維修大廈外牆的法定責人士是太古地產集團，因為他們由始至終都是大廈外牆的獨家佔用、使用和利益權的擁有人；
13.    富城在「其他維修及保養」申報開支為 $2,643,914，而預算案批准金額為$1,466,000，並聲稱「未有違反＜建築物管理條例＞或越權的情況； 13.     首先富城承認動用業主資金超越預算案金額。另外，以管理費名義得來的資金是全體業主的財產，不是管理公司的財產。至於超支是否越權呢？法律原則 (1) 建築物管理條例附件7(1)段，管理公司制訂業主應付的管理開支總額，即預算案之外的開支不是業主應付的開支。(2) 大廈公契第11.01規定以預算案來決定業主每月的管理費。第11.06 段規定，當管理公司發現預算案沒有足夠預算，須制訂修訂預算案來應付所有開支。結合這兩段法律條文，業主無責任去支付預算案之外的開支。動用業主的財產來支付預算案以外的開支是越權，兼觸犯刑事罪行；
14.    富城在「員工薪酬及福利」開支上，拒絕按法定之「彼露責任 duty of disclosure」公報員工人數及薪酬，更離譜是總薪酬支付更超過已在財政預算案通過之金額。在調查回覆報告內，顯示拒絕或不作出回應； 14.    富城派註到屋苑的員工之身份問題。大廈公契第 9.03(m) 段授權管理公司聘請 (employ) 不同種類員工，而在財務報告顯示「員工薪酬及福利」，明顯是註屋苑的員工是屋苑全體業主的實質 (de facto) 員工，而富城只是名義僱主 (nominee employer)。富城有法定披露責任 （duty of disclosure) 向業主詳細解釋或匯報員工薪酬及福利，否則違反法定受託員責 (fiduciary duty)。在預算案批准開支上限為 $12,831,833.67，而申報開支戶 $13,060,378.34，即超支 $228,544.67。按市場薪酬金額來推算，富城報大薪酬及福利超過 5百萬元。 基於這個金額太大，導致富城不適違反法定責任，堅決拒絕回應。毫無疑問富城已觸犯刑事罪行，例如盜竊、造假帳、洗黑錢等罪行；
15.    富城在「強積金供款」開支上，富城聲「你以強積金金額推算保安員薪酬支出的計算，忽略了屋苑現時超過20名保安員工已逾65歲，按法例要求之下，僱主及僱員不需再作強積金供款」； 15.    首先要瞭解＜強制性公積金計劃條例＞涉及 65 歲的條文，(A) 第2條「
退休年齡( retirement age)就僱員或自僱人士而言，指65歲，如《規例》訂明某較低的年齡，則指該較低的年齡」；(B) 第 34DA條「預設投資策略成分基金(DIS constituent fund)指 ——(a) 65歲後基金(附表10第1條所界定者)；或(b)核心累積基金(附表10第1條所界定者) 」；(C) 第15條「累算權益的提取 (1)屬註冊計劃的計劃成員並已達到退休年齡的人(該人)，就該計劃而言，有當然權利獲得由該註冊計劃的受託人，以下述形式，支付該人在該註冊計劃的累算權益的全數 ——(a)
整筆支付；或(b)分期支付」；(D) 第7條「僱主須安排僱員成為計劃成員等」；(E) 第7A條「僱主及有關僱員須向註冊計劃作出供款」；第43B條「僱主所犯的罪行」，僱主不按第7條履行供款，可被罰35萬元及3年監禁。根據上述條文，年滿65歲有權領取已供款項，不是必須領取已供款項。 但是在65歲還是受僱為員工，必須遵守第7條。   從上述法律條文，富城聲稱按法例要求不需作供款是欺詐行為，並已觸犯第7條的法律責任；
16.    富城申報「器材及設備支出」為 $58,000，超出預算案批准金額 $38,980，並聲稱「根據＜建築物管理條例＞（第344章）相關規定，預算案是計劃來年的開支，亦從來沒有任何「批准金額」的概念」； 16.    首先富城承認動用業主資金超越預算案金額。另外，以管理費名義得來的資金是全體業主的財產，不是管理公司的財產。至於超支是否越權呢？法律原則 (1) 建築物管理條例附件7(1)段，管理公司制訂業主應付的管理開支總額，即預算案之外的開支不是業主應付的開支。(2) 大廈公契第11.01規定以預算案來決定業主每月的管理費。第11.06 段規定，當管理公司發現預算案沒有足夠預算，須制訂修訂預算案來應付所有開支。結合這兩段法律條文，業主無責任去支付預算案之外的開支。動用業主的財產來支付預算案以外的開支是越權，兼觸犯刑事罪行；
17.    富城申報「律師費及專業顧問費」為$157,989，超出預算案批准金額 $100,000，並聲稱「根據＜建築物管理條例＞（第344章）相關規定，預算案是計劃來年的開支，亦從來沒有任何「批准金額」的概念」； 17.    首先富城承認動用業主資金超越預算案金額。另外，以管理費名義得來的資金是全體業主的財產，不是管理公司的財產。至於超支是否越權呢？法律原則 (1) 建築物管理條例附件7(1)段，管理公司制訂業主應付的管理開支總額，即預算案之外的開支不是業主應付的開支。(2) 大廈公契第11.01規定以預算案來決定業主每月的管理費。第11.06 段規定，當管理公司發現預算案沒有足夠預算，須制訂修訂預算案來應付所有開支。結合這兩段法律條文，業主無責任去支付預算案之外的開支。動用業主的財產來支付預算案以外的開支是越權，兼觸犯刑事罪行；

18.    富城申報「雜項開支」為 286,002.32，超出預算案批准金額 $130,000，並聲稱「根據＜建築物管理條例＞（第344章）相關規定，預算案是計劃來年的開支，亦從來沒有任何「批准金額」的概念」；

 18.    首先富城承認動用業主資金超越預算案金額。另外，以管理費名義得來的資金是全體業主的財產，不是管理公司的財產。至於超支是否越權呢？法律原則 (1) 建築物管理條例附件7(1)段，管理公司制訂業主應付的管理開支總額，即預算案之外的開支不是業主應付的開支。(2) 大廈公契第11.01規定以預算案來決定業主每月的管理費。第11.06 段規定，當管理公司發現預算案沒有足夠預算，須制訂修訂預算案來應付所有開支。結合這兩段法律條文，業主無責任去支付預算案之外的開支。動用業主的財產來支付預算案以外的開支是越權，兼觸犯刑事罪行；
19.    富城申報「其他維修及保養」為$277,965，超出預算案批准金額 $200,000，並聲稱「根據＜建築物管理條例＞（第344章）相關規定，預算案是計劃來年的開支，亦從來沒有任何「批准金額」的概念」； 19.    首先富城承認動用業主資金超越預算案金額。另外，以管理費名義得來的資金是全體業主的財產，不是管理公司的財產。至於超支是否越權呢？法律原則 (1) 建築物管理條例附件7(1)段，管理公司制訂業主應付的管理開支總額，即預算案之外的開支不是業主應付的開支。(2) 大廈公契第11.01規定以預算案來決定業主每月的管理費。第11.06 段規定，當管理公司發現預算案沒有足夠預算，須制訂修訂預算案來應付所有開支。結合這兩段法律條文，業主無責任去支付預算案之外的開支。動用業主的財產來支付預算案以外的開支是越權，兼觸犯刑事罪行；
20.     富城在預算案之「盈餘（虧損）滾存 as at 31/12/2020」顯示虧損 999,961.04 元，而核數報告顯示虧損 573,617元。富城聲稱「根據公契下的不可分割業權份數計算各單位的管理費，並不存在有些業主不用交管理費。而屋苑 B 期的停車場亦有獨立的財政預算，亦與住宅部分無關」； 20.     富城沒有解釋兩個虧損數據差別的原因及相關數據。根據大廈公契第13.01段的規定「The Manager shall submit within 6 months of the completion of each financial year, a full set of account for that year to an independent Certified Public Accountant for the purpose of auditing」，而核數師簽發已審核財務報告顯示虧損 573,617元，但預算案顯示虧損 999,961.04 元。毫無疑問富城全心全意拒絕真誠履行公契所定的法律責任，甚至可能有兩或多份帳目數據，一份是給核數師，另一些是給全體或部份業主。富城拒絕真誠遵守受託責任（fiduciary duty），全面解釋這兩個虧損數據的差別，兼抗拒以會計行業常用方式 reconciliation 來表達數據的差異；
21.     富城在會計帳目上，將撥入儲備金的轉數，並列為開支，他們聲稱「沒有「造假數」......現時富城所收的經理人酬金為屋苑支出的9%，其餘的5%轉入儲備金予業主...」； 21.     富城承認在開支項目有5%經理人酬金不是管理屋苑運作上的開支，而是儲備金撥備。根據大廈公契第11.02段「Contents of annual budget」內，並沒有將經理人酬金撥入儲備金這個項目。而公契第11.10段有一項特別條款，成立 Capital Equipment Fund 用作資本性開支，款項金額要列在管理費單內，而金額的上限是每月管理費之10%，過往30多年從來沒有提出這項徵費。 另外根據香港會計師公會發出之會計準則「Conceptual Framework for Financial Reporting」第4.69段「Expenses are decreases in assets, or increases in liabilities, that result in decreases in equity, other than those relating to distributions to holders of equity claims.」，富城將5%經理人酬金轉入儲備金完全不符合會計準則，並造大開支申報，完全是「造假數」行為。
22.     有關「設備儲備金」帳目，富城聲稱「設立「設備儲備金」是屋苑業主的資產.....用文字說明「每年累積回撥之5%經理人酬金將會撥入儲備金，並將會於該年度的12月31日使用，以舒緩B期的財政壓力」； 22.     富城承認設備儲備金(Capital Equipment Fund) 的資金擁有人是屋苑業主，而資金來源是由5%經理人酬金回撥得來。這項承認已觸犯下列刑事罪行；
           22.1      申報經理人酬金大了 5%，並以回撥方式從開支部份轉入資產負責表部份，並沒有按會計準則產生減少資產或增加負債的效果，即涉及報大開支達致虧損或減少盈餘，完全是造假數，兼觸犯刑事罪行、例如偽造帳目、欺詐、等；
           22.2      設備儲備金的設立並不是根據大廈公契第 11.10 段來成立，因此這個儲備金不是按公契第 11.01 段的限制用在資本性開支，而是以巧立名目的手法創立這個項目來隱藏管理費之盈餘；
          22.03     按大廈公契第 13.02 段「Surplus 盈餘」的規定，在某一年度的盈餘將會用作支付來年的費用。在操作上，應該列入下一年度的收入，並不是撥入儲備金內。富城不將盈餘列在下一個年度為收入，即少申報收入，毫無疑問是做假數，兼觸犯刑事罪行、例如偽造帳目、欺詐、等；

證據

 1.    批地條款(Conditions of Grant) 編號 11798 地段 IL 8673 鯉景灣 B 期；
2.    鯉景灣屋苑 B 期大廈公契、土地註冊處文件註冊編號 3783301；
3.    其他證據可在投訴書附設超連結索取閱讀；

法理論據

 0.       批地條款編號 11798 在 1985 年 4 月 30 日批出土地 IL8673 給 BraemarWest Ltd. （簡稱 “發展商“），並在 1988 年 6 月 30 日發展商與達成協議，按政府規格在政府土地興建綠化區（簡稱 “政府黃區“），這幅土地不是 IL 8673 內，而在 IL8673 側邊。發展商收到 IL8673 土地後，興建多層大廈，命名“鯉景灣“；
1.       大廈擁有人是物業投資者擁有，普遍稱為業主，而多層大廈通常會由多人擁有，導致出現個別單位擁有人和公用地方共同擁有人的分別；
2.       多層大廈通常會有大廈公契，規管個別業主、整體業主和管理公司的權力和責任；
3.       鯉景灣屋苑 B 期之大廈公契在簽署首套物業交易文件後，已向土地註冊處登記，而登記文件編號是 3783301；
4.       多層大廈是受＜建築物管理條例＞（香港法例第344章）（簡稱 “BMO“）規管；
5.       BMO 第 34H 條規定，單位擁有人或佔用部須為佔用部分修葺妥善及狀況良好，即個別單位由個別業主負責，而公用地方由全體業主負責；
6.       因應鯉景灣屋苑 B 期有大廈公契，聘請鯉景灣物業管理有限公司（簡稱“管理公司“）為屋苑之管理公司，代表全體業主履行屋苑公用地方之管理責任；
7.       大廈公契第 11.01 和 11.04 段規定，管理公司制訂財政預算案，並以財政預算案的數據為準則來計算各業主須為管理公用地方承擔管理費金額；
8.       大廈公契第 11.06 段規定，當管理公司發現財政預算案沒有足夠預算應付開支，須要制訂修訂預算案，並按審核程序辦事；
9.       BMO 附件 7 第 1(1) 段規定，管理公司須制訂業主應付的管理開支；
10.     BMO 附件 7 第 1(4) 及 (5) 段 規定，管理公司擬修訂該預算，並按審核程序辦事，業主須要承擔修訂預算案的金額；
11.     整合大廈公契第 11.01、11.04 段和 BMO 附件 7 第1(1)、1(4) 及 1(5) 段，業主們只是責任支付預算案內的開支，無責任支付預算案外的開支；
12.     在大廈公契內，整個屋苑分為個別住宅單位、商舖單位、停車場單位、保留地方單位（Retained Area 簡稱 “屋苑黃區“）、公用地方和政府黃區；
13.     住宅單位、商舖單位和停車場單位由該等業主負責維修保養責任；
14.     屋苑黃區在大廈公契內，業主是發展商，保養維修責任由其他業主負責。立法局在1993 年 5 月通過修訂 BMO，並在 1994 年中生效，規定發展商須承擔未出賣單位之維修保養責任。發展商和管理公司簽署一份虛假文件，聲稱全體業主向發展商購入屋苑黃區，並由管理公司以信託人身份持有屋苑黃區，但獨立佔用權、使用權，利益權歸發展商，這份虛假文件從來沒有任何人公開確認是真實及真確無誤的法律文件。因屋苑黃區的獨家佔用權、使用權和利益權由發展商擁有，發展商須按 BMO 第 34 條規定為屋苑黃區承擔維修保養責任；
15.     公用地方由全體業主承擔維修保養的責任，完全沒有爭議；
16.     政府黃區問題，屋苑署在 1988 年 6 月 21 日批出入伙紙後，隨後在 1988 年 6 月 30 日與政府達成協議，從政府接收政府黃區，並代政府興建指定規格綠化區，在完成興建後，交還給政府。 根據地政總署在 2014 年 2 月 7 日電郵回覆，確認發展商未有按政府規格興建政府黃區，導致政府拒絕回收政府黃區。這個情況拖拖拉拉 11 年，直至 1999 年 9 月 29 日政府與發展商達成協議，由政府收回政府黃區，並承擔維修保養責任，同時簽發滿意紙。在簽發滿意紙後，隨即將政府黃區交給發展商去承擔在簽發滿意紙前的承諾，負責管理及保養政府黃區；
17.     政府黃區應否由全體鯉景灣屋苑業主去承擔維修保養呢？首先要審視買賣物業單位過程是否符合法律要求，批地條款是在 1985 年 4 月 30 日批出給發展商。發展商隨後興建多層大廈及命名鯉景灣，在建築期內，發展商以預售樓花方式出售住宅單位給個別小業主，以逸華閣 2 樓 G 室為例，簽定買賣合約日期是 1988 年 6 月 20 日，當時發展商並沒有政府黃區的責任出現。 在簽署買賣合約後，買家在批地條款上有衡平法上的權益（equitable interest），發展商在改動批地條款時，必須得到買家同意才可改動，否則是損害買家權益。因此發展商在 1988 年 6 月 30 日與政府達成涉及政府黃區的條款，並不是小業主購買住宅單位時的買賣合約內的條款，與小業主無關。發展商在制訂大廈公契時加入第 11.02(v) 段是有欺詐成份，而這段條文是受＜失實陳述條例＞（香港法例第284章）第 4 條規管，同時也受＜管制完責條款條例＞（香港法例第 71 章）第 7 條規管，導致無法律執行力。因此大廈公契加入第 11.02(v) 段是沒有法律執行力，而富城強行執行這段條款是誤導、欺詐、盜竊、造假帳、洗黑錢等犯法行為；
18.    管理公司是受全體業主聘請代為按照大廈公契管理屋苑地方，即管理公司是全體業主的代理人，當然是受代理人法律規管。何謂代理人呢？香港終審法院法官 Mr. Justice Ribeiro PJ 在 HKSAR v Chu Ang (趙鶯) 案 [FACC 6/2019] or [2020] HKCFA 18 said 「36.  Lord Hoffmann NPJ therefore construed section 9(1)(a) as qualifying a person as an agent where he or she was “acting for another”, having agreed or chosen so to act in circumstances giving rise to a reasonable expectation, and hence a duty, to act honestly and in the interests of that other person to the exclusion of his or her own interests, without the need for proving any pre-existing legal relationship between them or even necessarily proving a request by that other person for the agent so to act.   As his Lordship noted, a fiduciary duty often arises in similar circumstances....... 」，這段判詞期中一點是受託責任（fiduciary duty）；
19.     至於受託責任，Lord Millett 在 Bristol & West BS v Mothew [1998] Ch1, 18 （www.bailii.org 資料） 案說 「A fiduciary is someone who has undertaken to act for or on behalf of another in a particular matter in circumstances which give rise to a relationship of trust and confidence. The distinguishing obligation of a fiduciary is the obligation of loyalty. The principal is entitled to the single-minded loyalty of his fiduciary. This core liability has several facets. A fiduciary must act in good faith; he must not make a profit out of his trust; he must not place himself in a position where his duty and his interest may conflict; he may not act for his own benefit or the benefit of a third person without the informed consent of his principal. This is not intended to be an exhaustive list, but it is sufficient to indicate the nature of fiduciary obligations. They are the defining characteristics of the fiduciary.」，這段判詞重點是 single-minded loyalty of his fiduciary （全心全意的忠誠）；
20.     至於管理公司不是作出全心全意的忠誠時，而作出權限以外的事，即「越權 ultra vires」。香港終審法院法官 Mr Justice Chan PJ: 在 MERCK SHARP & DOHME LIMITED v THE REGISTRAR OF PATENTS 案 [FACV 11/2002] said 「.....32. There is no doubt that if, in purporting to make subordinate legislation, a public authority acts beyond the powers conferred by the enabling Ordinance, such legislation may be struck down by the courts as ultra vires and of no legal effect: see, for example, Hoffmann-La Roche & Co A G v Secretary of State for Trade and Industry [1975] AC 295, per Lord at 365....」，這段判詞重點是越權是沒有法律效力，即管理公司無權動用從管理費名義得來的資金去支付超出預算案的金額開支。在無權情況下動用業主資金去支付對業主無責任的支出，毫無疑問已觸犯刑事罪行、例如盜竊、欺詐、造假帳、洗黑錢等等罪行；
21.     至於其他罪行，上述已提及，不作重覆；
22.     至於鄭錦華博士之法律責任，他是富城董事總經理，必須嚴格遵守＜公司條例＞（香港法例第 622 章）第 465 條「有責任以合理水平的謹慎、技巧及努力行事」之法定責任。但是他沒有履行法定責任盡，確保富城完全遵香港法律，並以不作為及／或非專業方式讓富城持續犯法、例如盜竊、欺詐、造假帳、以欺騙手段取得財產、以欺騙手段取得金錢利益、串謀以欺騙手段逃避法律責任、公司高級人員就公司所犯的某些罪行所負的法律責任、公司董事等人作出的虛假陳述 、處理贓物罪、洗黑錢等等，令鯉景灣屋苑全體業主受損；
23.     既然鄭錦華博士沒有全心全意履行董事之法定責任，即違反物業管理人牌照之「A licensee must, in the course of the licensee’s practice, comply with the laws of Hong Kong、A licensee must not commit misconduct or neglect in a professional respect、等等」操守守則；

物監局之
法律責任

 1.       物業管理業監管局 (簡稱"物監局") 是公營機構，根據<物業管理服務條例> (香港法例第 626 章) 第 42 條而成立；
2.       物監局主要職能是 (a) 透過發牌去規管及管制物業管理服務、(b) 推動物業管理業專業行事持正、(c) 維持和提升物業管理業專業  (Cap 626 s. 43)；
3.       物監局根據 Cap 626 s. 5 制定監管物業管理持牌人之操守守則；
4.       物監局根據 Cap 626 s. 19 制定投訴機制；
5.       物監局信納投訴有理，根據 Cap 626 s. 20 委任調查員進行調查；
6.       完成調查及有證據傾向證明持牌人觸犯 Cap 626 s.18，須按 Cap 626 s.24 展開聆訊；
7.       在聆訊結果信納涉及持牌人有觸犯 Cap 626 s.18 之紀律，須根據 Cap 626 s. 26 發出制裁命令；
8.　   若持牌人不服制裁令，可根據 Cap 626 s. 34 提出上訴，但不包括物監局錯誤接納持牌人的虛假／欺詐陳述；
9.       物監局的成員、僱員等在真誠地履行職責時，獲Cap 626 s. 46  豁免民事責任，但不包括非真誠履行職責或刑事責任；
10.     在投訴個案編號 E821/2021 調查過程中，物監局沒有將個案列為須要調查個案，而接納鄭錦華博士之虛假陳述及沒有邏輯性的回覆，並以虛假陳述及沒有邏輯性的回覆為基礎回覆投訴人；
11.     投訴人在知悉回覆內容後，以文字版本回應物監局之決定，並指出錯誤／欺詐地方，同時查詢物監局會否撤回物監局之決定，但物監局行政總裁、簫如彬、和總經理、彭慧深、沒有回應；，即行政總裁和總經理以不作為、故意或非專業行為拒絕以真誠履行受託責任（fiduciary duties）；
12.     因行政總裁和總經理在知悉富城全心全意觸犯刑事罪行，而未有真實履行法定責任，引用 continuing act 法律原則，毫無疑問行政總裁和總經理涉嫌觸犯公職人員行為失當、串謀盜竊、串謀欺詐等等罪行；

物監局內部
監控結果

 1.       物業管理業監管局是根據<物業管理服務條例>(香港法例第 626章)第 42 條而成立；
2.       物監管主要職能是(a)透過發牌照予物業管理公司及物業管理人，規管及管制物業管理服務的提供；(b)推動物業管理業專業行事持正，並提高該專業的能力及專業性；及 (c) 維持和提升物業管理業專業的地位 (Cap 626 s.43) ；
3       .物監管被<申訴專員條例>(香港法例第 397章)附表 1 列入為受監管機構；
4.       物監局可根據 Cap 626 s. 49 授權給轄下委員會、行政總裁或指定人士代為執行;
5.       物監局官方網頁公佈架構分為(a)成員；(b)委員會；和(c)行政辦事處，而行政事務處由行政總裁領導，並由「規管事務」總經理負責執行「投訴及執行部、法律事務部、牌照部和規管事務及紀律研訊部」工作，因此簫如彬和彭慧深須為投訴個案E821/2021承擔責任 ；
6.       在物監局設計架構下，紀律委員會主要負責處理《物業管理服務條例》下的紀律事宜，並沒有明文規定檢視每個投訴個案；
7.       而全部投訴個案交由行政事務處負責處理，而行政事務處以其主觀意願為基礎 (Cap 626 s.18(2))，決定涉及投訴個案應否轉為須調查個案；
8.       在整個制度設計並沒有覆核渠道，展示物監局預留空間讓貪污行為孕育及成長，逐漸成為龐大貪污集團；
9.       至於 Cap 626 s. 33 設立之上訴機制，只能處理 Cap 626 s.34 指定發牌及聆訊之上訴，無權處理 Cap 626 s.18(2) 之決定；
10.     在這個制度設計下，物監局無法全心全意履行 Cap 626 s.4 之使命；

物監局處理
這個投訴
的方向／結果

 1.       負責處理這宗投訴的員工是陳彥平；
2.       當投訴人實質收到陳彥平簽署那份 2022 年 5 月 17 日調查回覆書，並在乘搭港鐵時閱讀內容，即時的反應是「調查報告完全是荒謬兼垃圾」；
3.       投訴人在 2024 年 1 月8日向簫如彬表達，調查報告回覆信的內容荒謬，並告知投訴人會寫論述書論述這個個案，並告知他需時書寫；
4.       投訴人在 2024 年 5 月10日向簫如彬以電郵方式傳送回應及論述書，並抄送給彭慧深女士；
5.       簫如彬及／或彭慧深沒有回應投訴人發出之 2024 年 5 月10日電郵，而投訴人在2024 年 7 月 29 日以電郵方式跟進，但是也沒有回覆；
6.       毫無疑問，簫如彬先生及彭慧深女士全心全意以不作為及／或非專業行為拒絕履行受託責任 (fiduciary duty)及／或國家主席習近平在 2022 年1月講話：「......社會安定，人民安寧的重大責任，讓人民群眾切實感受到公平正義就在身邊.....」，並藉此確保蘇彥可代表物業管理業監管局簽署之 2022 年 5 月 17 日那份投訴調查書持續有效，令物業管理業監管局以持續行為 (continuing act)方式參與刑事罪行、例如串謀欺詐、串謀盜竊、串謀洗黑錢、身為公職人員行為失當、串謀造假帳等等;
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