物業管 |
物業管理涉及不同法律範疇,包括這頁列出的法律原則 |
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物業管理為一項複習之行業,但如果採用互相尊重和同理心,物業管理會變成極度容易、和諧去建立安居樂業之社區行為。 這頁以簡易、目錄、索引方式來全面列出相關法理,並以超連結方式協助尋找法律答案,因各個網站有其取向而上載其法理。這頁不重複其他網站之法理。 |
業權 |
地契 | 協議交易 | 1. 香港任何土地屬於國家所有(憲法第10條),而國家將土地交負給香港政府去管理、使用、開發、出租或批給個人、法人或團體使用或開發(基本法第7條)。因此土地擁有權永遠沒有改動,只有獨家使用權和佔用權會等被轉讓,當佔用權和獨家使用權被買家購入,該買家通常被稱呼為業主; 2. 業主購入土地後,並將交易文件送去土地註冊處註冊,並需按批地條款 (conditions of grant) 進行發展。 |
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完整業權 | 業主購入土地後,需按批地條款去完成全部責任,並要取得入伙紙和合約完成證明書(俗稱滿意紙),才算取得完整地契。 (《物業轉易及財產條例》Cap 219第14條) | ||
個別業主業權 | 個別業主從發展商購入單位時,是購入該單位獨家佔用、使用等權利,並同時承擔該單位之一切權利和責任(物業轉易及財產條例附件1 & 2)。 同時也是該土地之共同擁有佔用、使用人士之一,其業權份數列在大廈公契或建築物管理條例規定。 | ||
租約 | 租客之權責 | 是指一份與土地物業有關的合約,而這類合約需交去稅務局繳交印花稅(俗稱打厘印)(《印花稅條例》 Cap 117 附件1),完成後這份租約可享法律操作權力。 另外任何租約年期在3年或以上(《土地註冊條例》 Cap 128 第3條),需向土地註冊處註冊,否則租約權益很難得到保障。 租約是業主將單位獨家佔用、使用等權利在租約期內移交給租客,而租客需承擔該段期限對該單位的一切責任(如租約有特別條款除外),在租期完結後,獨該單位之獨家佔用、使用等權責自動交還給業主。 | |
大廈 |
全體業主之間的 公共契約 |
是一份涉及土地物業之公共契約,通常是發展商與第一位單位買家相方簽署來厘清名方權與責。 其後任何物業買家購入物業時,公契內之權責也連同單位之業權一起轉移,不論買家是否同意契約內之條款,也要遵守(物業轉易及財產條例附件 1 & 2 )。 有些公契引用土地法之漏洞,剝奪或削弱業主之基本權利。 現提供兩份公契給讀者了解實況,分別是鯉景灣B期公契 和 嘉湖山莊翠湖居公契。 |
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大廈 |
個別單位 | 業主是法定管理人。 個別單位的範圍,通常在大廈公契和物業轉讓契有清楚界定,並列出有獨家佔用權、使用權、享用權等等。 這樣並不符含建築物管理條例第2條之公用部分的定義,但符合公用部分定義內之非公用部份定義「不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分」。 根據建築物管理條例第34H條,有關單位業主對自己單位有維修責任,並須維持該部分修葺妥善及狀況良好。 | |
公用 部分 |
無業主立案 法團 |
全體業主是法定管理人。 與個別單位之責任基本上是相同,只是由全體業主共同負責,因為建築物管理條例第2條之公用部分的之義「建築物的全部,但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分」及第34H條規定。 另外,釋義及通則條例(Cap 1)第7條規定「凡指單數的字及詞句亦指眾數,而指眾數的字及詞句亦指單數」 | |
有業主立案 法團 |
業主立案法團是法定管理人。 在管理公用部分時,法例增加多一個選項給業主選擇,便是成立業主立案法團。當成立業主立案法團後,管理公用部分之法定責任將會由全體業主轉移到業主立案法團身上(建築物管理條例第16條)。 業主立案法團是一個法人,可因公用部分的事務提出訴訟或被他人提出控訴。 但是法團是一個無限債務之法人,其債務是由全體業主按業權份敷來承擔。 | ||
管理 |
只是代理人 (Agent) |
無業主立案 法團 |
發展商在完成第一個單位交易時,同時與該買家簽署一份大廈公契。 在公契內通常會任命一間公司為物業經理人代表全體業主去管理公用部分,而這間公司通常是發展商所屬集團內其中一間姊妹公司。 其職責和權力會被列載到公契條文內,但是並不是管理公司之職責的全部,還有建築物管理條例之附件7、即「公契的強制性條款」需要履行/遵守。 因管理公司是全體業主之代理人,也受代理人法律約束。 物業管理公司和物業管理人必須持有物業管理業監管局發出之「物業管理公司」牌照,或「物業管理人」牌照。 發牌制度開始實施日期是2020年8月1日,過渡期有3年時間。 請按此遊覽物業管理業監管局之網站查閱詳情。 有大集團通常在草議公契時,提高終止管理公司之服務門檻要求至90%業權投贊成票,令該集團變相成為該屋苑之終生管理公司。 有大集團在草議公契時,只任命該集團成員作為首任管理公司,為期數年,期後由全體業主決定是否繼續讓首任管理公司提供服務。 也有單幢式屋苑發展商在草議公契時,只列出 Agent 的權責,由全體業主決定誰人出任 Agent 職位。 如果屋苑業主不滿意管理公司所提供之服務,但受制於高門檻更換管理公司的要求,可引用建築物管理條例第II 和 III 部分來成立業主立案法團,去接管屋苑公用部分和公用設施之管理,導致原有管理公司無法提供服務,變成只有虛名管理公司,實務上已終止公契上的任命。 |
有業主立案 法團 |
法團是屋苑公用部分和公用設施之法定管理人,它的職責已在建築物管理條例第IV部分有所規定。 法團可以直接聘請員工自行管理,也可以聘請管理公司代為履行法定責任。 如果法團聘請管理公司代為管理屋苑公用部分和公用設施,管理公司成為法團代理人,需要遵守公契、公契的強制性條款,同時也受代理人法律約束。 值得注意,管理公司不是業主們的代理人,因為管理合約是由法團與管理公司簽署,而業主們不是管理合約簽署人。 物業管理公司和物業管理人必須持有物業管理業監管局發出之「物業管理公司」牌照,或「物業管理人」牌照。 發牌制度開始實施日期是2020年8月1日,過渡期有3年時間。 |
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簽署 |
管理 公司 |
無業主立案 法團 |
負責管理屋苑時,將會涉及不同金額開支,但是管理公司購買任何物品或服務時,會受公契及/或建築物管理條例限制其權力。 也要完全跟足下列規定來簽署合約: - 在公契方面,要查閱條文來限制金額上限; - 在建築物管理條例方面,有工作守則來限制金額上限和程序; |
有業主立案 法團 |
負責管理屋苑時,將會涉及不同金額開支,但是管理公司購買任何物品或服務時,會受管理合約條款、公契及/或建築物管理條例限制其權力。 也要完全跟足下列規定來簽署合約: - 與法團簽署管理合約條文來限制金額上限; - 在公契方面,要查閱條文來限制金額上限; - 在建築物管理條例方面,有工作守則來限制金額上限和程序; |
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無管理 公司 |
法團自己 管理屋苑 |
負責管理屋苑時,將會涉及不同金額開支,在購買任何物品或服務時,會受公契及/或建築物管理條例限制其權力。 也要完全跟足下列規定來簽署合約: - 在公契方面,要查閱條文來限制金額上限; - 在建築物管理條例方面,有工作守則來限制金額上限和程序; |
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水、 |
水管 | 公用部份 | 水管是整個屋苑/物業供應水系統一部份,用作將自來水從政府提供之水源,供給整個屋苑/物業住戶使用的設施。 這個系統各個部份是全體業主的資產,維修保養需由全體業主負責。 在操作上,是由管理公司或業主立案法團來維修及保養,但是私用部份除外。 |
私用部份 | 指獨家使用部份接駁到公用供水系統之水管,被列為私用部份之水管,需由涉及單位業主承擔維修保養責任。 簡單來講,從水錶至涉及單位之間的水管。 請參與水務署之解讀,按此進入水務署之相關網頁圖解。 | ||
電纜 | 公用部份 | 電纜是整個屋苑/物業供電系統一部份,用作將電力從電力公司提供之電力,供給整個屋苑/物業住戶使用的設施。 參考建築物管理條例第2條(Cap 344 s.2)、土地法(Land Law) 和 物權法(Property Law) 之原則,這個系統各個部份是全體業主的資產,維修保養需由全體業主負責。 在操作上,是由管理公司或業主立案法團來維修及保養,但是私用部份除外。 | |
私用部份 | 指獨家使用部份接駁到公用電力系統之電纜,被列為私用部份之電纜,需由涉及單位業主承擔維修保養責任。 簡單來講,從電錶至涉及單位之間的電纜。 | ||
煤氣 | 公用部份 | 煤氣喉管是整個屋苑/物業供電系統一部份,用作將煤氣從煤氣公司提供之煤氣,供給整個屋苑/物業住戶使用的設施。 參考建築物管理條例第2條(Cap 344 s.2)、土地法(Land Law) 和 物權法(Property Law) 之原則,這個系統各個部份是全體業主的資產,維修保養需由全體業主負責。 在操作上,是由管理公司或業主立案法團來維修及保養,但是私用部份除外。 | |
私用部份 | 指獨家使用部份接駁到公用煤氣系統之喉管,被列為私用部份之喉管,需由涉及單位業主承擔維修保養責任。 簡單來講,從煤氣錶至涉及單位之間的喉管。 | ||
工作 |
適用任何物業管理 | 建築物管理條例第20A條和附件7第5段規定 | 原則上大廈公契是以私人協議來建立,但在操作上是由發展商獨行獨斷來操控大廈物業管理,並沒有與潛在買家商討條款內容及利用土地法強制買家遵守不合理條款,導致小業主權益受損。 因此在2007年第5號法案引入工作守則,強制掌管物業管理人士必須遵守工作守則之法律規定,其內容在不同時期會由民政事務局局長作出修定。詳細內容可按此進入民政事務總署網站查閱。 基本原則是公正、公開和受業主監督。 大致上以下列金額來決定: - 少於 10,000 元可由管理人自行決定; - 在 10,000 至 200,000 元之間,必須公開招標和最少有3份或以上標書; - 超過 200,000元或每年財政預計之20%,必須公開招標和最少有5份或以上標書; |
管理 |
最少委員人數和任期 | 建築物管理條例第14, 15, 18, 29A 條和附件2規定 | 法團管理委員會是物業管理之法定執行人,其委員人數不少於3個人(單位在50個內)、7個人(單位在51至100個內)或9個人(單位超過100個)。 全部委員會委員必須是業主,經業主大會投票選舉出來,任期為兩年,可連續參與選舉。另外,租客可根據建築物管理條例第15條, 直接委派一名代表進入管理委員會法團的權力和責任由建築物管理條例第 14 和 18 條規定。委員會主席、副主席、秘書和司庫是由業主在業主大會以投票方式選舉產生(Cap 344, 附件 2 第 2 段)。 委員在 「真誠地及以合理方式行事」 下去執行法團職責,將會受建築物管理條例第 29A 條的保障,即無須承擔個人法律責任。 如果業主對管理委員會及/或委員不滿,可齊集5%業主向管理委員會主席提出召開業主大會來解決問題。 |
業主會/ |
組織的來源 | 大廈公契 | 業主會、業主代表會或類似名稱之組織,通常是根據公契來成立之諮詢組織,沒有法人地位。 這些組織美其名是代表業主們與管理公司商討屋苑事務,但多數被管理公司用作程序工具。更有公契列明業主會開會的議題是由管理公司決定,變相業主會無權決定討論業主們關心事項。 至於如何組成及業主代表人數,是由公契條文來決定。 至於開會次數及法定人數,是由公契和 law of meeting 去決定。 讓公眾人士有機會看這類公契,可以按此查閱嘉湖山莊翠湖居之公契看看這類結構。 |
業主 |
屋苑之最高權力機構/組織 | 無業主立案法團 | 在本質,業主大會是屋苑最高權力組織,因為是全體業主共同討論、商議和決定屋苑一切事務。但是發展商在出售第一個單位時,同時與第一個買家簽署一份大廈公契,其內容規定業主大會的功能。 因此,業主大會只可討論大廈公契容許的事務或公契限制以外的事務。 在日常屋苑事務操作上,管理公司是主導者,而業主是配合者。 召開業主大會之規則由大廈公契或建築物管理條例決定,但要視乎大會內容來引用那些法則。 |
有業主立案法團 | 召開業主大會由建築物管理條例附件3規定,約每年召開1次,議決是否接納財務、核數報告,及/或其他事務。 召開業主大會之通知書和議程由管理委員會秘書負責派遞給全體業主和租客代表。 | ||
犯錯 |
民事 責任 |
無業主立案法團 | 原則上,管理公司或管理人須為其犯錯行為負責,並應作出相關的賠償。管理公司是否須要賠償呢?要看看大廈公契條文來決定。 通常大集團在制作大廈公契時,會寫入相當保障大集團利益的條款。 以太古地產集團制作鯉景灣B期大廈公契為例,公契第15.02段規定業主們須賠償(indemnify)經理人的過失,包括疏忽。 另外公契第9.02段規定,經理人酬金是按管理開支之 15% 來計算。 結合這兩段條文, 經理人越犯錯、越嚴重,經理人酬金所得越多。 另外一個例子,長江集團制作嘉湖山莊翠湖居公契時,公契Section VI 第 B(4) 段規定,經理人不須負責過失,包括刑事責任、不誠實、故意疏忽,而業主們須賠償經理人面對的索償等。 另外公契 Section VI 第 C(1) 段規定,經理人酬金是按管理開支之 10% 來計算。 結合這兩段條文, 經理人越犯錯、越嚴重,經理人酬金所得越多。 雖然建築物管理條例第 34L 條有廢除部份寫在公契內之不合理條款,但是只適用在管理公司與法團/業主之間的法律訴訟,但不適用在管理公司之疏忽(包括故意疏忽)等犯錯行為上。 |
有業主立案法團 | 因管理公用部分和公用設施已被業主立案法團接管,因此公契內有關免除經理人責任條款已不適用在物業管理工作上。 而管理公用部分/公用設施之法律責任由建築物管理條例和普通法原則來規管。 雖然物業管理條例第29A條是可以用來保障委員免除承擔法律責任, 但是只適用在「以真誠地及以合理方式行事」才可引用。 如果不符合這個條件,委員也需要承擔個人法律責任,包括代理人責任。 如果法團外判管理責任給物業管理公司,要視乎管理合約內容來決定責任分擔。 |
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刑事 責任 |
無業主立案法團 | 刑事行為是不能轉移到其他的身上,而是可以引用轉承責任(vicarious liability) 來將背後涉案人繩之於法。 在觸犯公契條款時,因公契是私人合約,故此不涉及刑事罪。何謂是刑事罪行呢? 引述各方定義如下: - 香港大學刑事法學者在其 Criminal Law in Hong Kong 書第18頁引述 William Glanville 之Textbook of Criminal Law 之定義「..legal wrong[s] that can be followed by criminal proceedings which may result in punishment」 - Wikipedia 網站 [按此進入網站]之定義「Criminal law is the body of law that relates to crime. It prescribes conduct perceived as threatening, harmful, or otherwise endangering to the property, health, safety, and moral welfare of people inclusive of one's self」 - Cornell Law School 網站 [按此進入網站] 之定義 「Criminal law, as distinguished from civil law, is a system of laws concerned with punishment of individuals who commit crimes....A “crime” is any act or omission in violation of a law prohibiting the action or omission.」 - 《釋義及通則條例》第11條訂明「每一條例均屬公眾條例,此點須予以司法認知」,而《刑事訴訟程序條例》第101I 條「可公訴罪行(包括串謀及煽惑他人犯罪)的懲罰」定出任何罪行的刑期為7年,除非相關法例另有罰則。 基於上述法律原則及法規,觸犯建築物管理條例或其他法例時,被界定為觸犯刑事罪行。 |
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有業主立案法團 | 法團經建築物管理條例第18條的權力,從全體業主身上接管公用部分,這是行使法例的權力,也受刑事法規管。 不正當依照大廈公契和建築物管理條例規定去管理公用部分,將會涉嫌觸犯刑事罪行條例第159H(2)(j)條「施加責任的條文」罪,罰則依據《刑事訴訟程序條例》第101I條規定。 | ||
執法 |
涉及一般刑事罪行,找警務處或廉政公署。 涉及成立業主立案法團,找民政事務總署。 涉及電力和煤氣,找機電工程署。 涉及管理物業牌照,找物業管理業監管局 |
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法律 |
尋找法律原意、原則、條文、案例等等 | 法律之基本原則是互相尊重、關愛、幫助、道德、尊嚴、責任等等自然元素來組成, 當社會出現違反這些元素後,法律條文或法律判詞自然會經法律程序或法庭來建立。隨著時間增長,法律條文和法官判例增多,法律原則變成複習,需要不同法律搜索工具來尋找法律本質和原則,因此需要法律搜索引擎來協助。 在市場上,有免費搜索工具,也有收費搜索工具。 按此可參考這個工具。 |
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深入 |
錯處可分為民事錯誤,或刑事罪行,要視乎有沒有符合刑事標準來決定。通常刑事罪行需要有犯罪意圖 (mens rea) 和犯罪行為 (actus reus),但有些刑事罪行只考慮犯罪行為,這些罪行被列為 strict liability offence。 如果不列為刑事罪行,就被界定民事錯誤 (wrongdoing)。 與物業管理操作上的錯誤,應該是民事錯誤,還是刑事罪行,會在日常操作部份來介紹,請遊覽相關部份。 如果觸犯刑事罪行,也可用民事程序追討索償。 |
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個案 |
鯉景灣B 期電掣房爆炸 | 富城物業管理有限公司/鯉景灣物業管理有限公司 | 鯉景灣B期在2021年10月8日早上約8時電制房發生爆炸,消防處及警務處派出人員到現場處理爆炸事件。其後香港電燈公司和機電工程署也派人到現場處理爆炸事件。 因應事態嚴重,將會另建一個網頁獨立跟進。 按此查看跟進網頁。 |
太古地產集團制造虛假文件 | 富城物業管理有限公司/鯉景灣物業管理有限公司 | 太古地產集團在 1985 從政府買入 4 幅地段,在該 4 幅地段興建 4 期鯉景灣屋苑,並在交樓時利用土地法漏洞去制作 4 份不公平及不常理大廈公契,令發展商享有物業之利益,而小業主代發展商承擔負面法律責任。 政府對這類法律漏洞在 1992 年向立法局提出修改建築物管理條例,而在 1993 年 5 月通過修改條例,並在 1994 年中實施。 太古地產集團因這項修定於 1994 年 4 月 19 日簽署 4 份虛假物業交易契約,聲稱管理公司以信託人身份代表全體業主向發展商購入保留地區 (Retained Area), 並在契約內訂明獨家使用權、利益權和享用權歸發展商, 但沒有保留負面法律承擔責任,即利益歸太古地產集團, 負面法律責任由全面業主去承擔。 警務處以不作為方式處理這宗刑事罪行舉報, 導致這宗刑事罪行持續進行, 而全體鯉景灣業主持續受損。 詳情可以按此查閱案情及相關證據。 富城物業管理有限公司是鯉景灣物業管理有限公司之外判管理公司來提供日常物業管理服務。 | |
鯉灣灣 2022 年財政預算諮詢 | 富城物業管理有限公司/鯉景灣物業管理有限公司 | 鯉景灣 2022 年度財政預算案事件詳情。 電郵致鯉景灣物業管理有限公司董事、龍雁儀會計師。附件。 |
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備註 |
這頁在急速建立,遲些在更新版本盡量做好些。 |
@ Copyright 2021-23 All Right Reserve. | 更新日期:16-10-2023 |
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