維修 |
維修保養是屋苑業戶安居樂業、環境改善和投資保值的重要元素 |
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屋苑維修保養可分為兩部份,分別是公用部份和獨家使用部份。 公用部份是由全體業主承擔責任,而獨家使用部份是由涉及單位業主承擔責任。 |
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大型 |
大型維修涉及各方利益、責任、權力來源、執法部門等等複習問題,可遊覽「大廈大維修」專頁來瞭解相關資訊。 |
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維修 |
電力 系統 |
公用部份 | 按土地法原則及建築物管理條例第 2 條之定義,公用部份是指屋苑整個電力系統 (私用部份除外)、需要由全體業主負責維修保養。在操作上,是由管理公司、法團或指定代理人負責動用經管理費方式籌集得來的資金去進行維修保養。 動用由管理費得來的資金進行維修保養,是受大廈公契、財政預算案、建築物管理條例之「工作守則」和代理人法律約束。 如果違反前述之約束規定,即管理公司等人的行為是越權(ultra vires),無權動用管理費資金來支付相關費用。如果在沒有在權限內拿取管理費資金來支付相關費,將會涉及觸犯刑事罪行,例如欺詐、盜竊、偽造帳目、洗黑錢等等罪行。 |
私用部份 | 根據建築物管理條例第2條「業主及單位」之定義,那部份需要按建築物管理條例第34H條,由涉及單位業主進行維修保養。 如果沒有履行維修保養責任,供電商可根據電力條例(Cap 406)第16條停止供電,同時涉及單位業主也涉嫌觸犯刑事罪行條例第159H(2)(j)條「施加責任」罪和承擔民事索償。 | ||
升降機 | 按土地法原則及建築物管理條例第 2 條之定義,升降機安裝在大廈公用部份供給全體業戶使用,也被界定為大廈公供設施、故此需要由全體業主負責維修保養。在操作上,是由管理公司、法團或指定代理人負責動用經管理費方式籌集得來的資金去進行維修保養。 動用由管理費得來的資金進行維修保養,是受大廈公契、財政預算案、建築物管理條例之「工作守則」和代理人法律約束。 如果違反前述之約束規定,即管理公司等人的行為是越權(ultra vires),無權動用管理費資金來支付相關費用。如果在沒有在權限內拿取管理費資金來支付相關費,將會涉及觸犯刑事罪行,例如欺詐、盜竊、偽造帳目、洗黑錢等等罪行。 |
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供水 系統 |
公用部份 | 按土地法原則及建築物管理條例第 2 條之定義,公用部份是指屋苑整個供水系統 (私用部份除外)、需要由全體業主負責維修保養。在操作上,是由管理公司、法團或指定代理人負責動用經管理費方式籌集得來的資金去進行維修保養。 動用由管理費得來的資金進行維修保養,是受大廈公契、財政預算案、建築物管理條例之「工作守則」和代理人法律約束。 如果違反前述之約束規定,即管理公司等人的行為是越權(ultra vires),無權動用管理費資金來支付相關費用。如果在沒有在權限內拿取管理費資金來支付相關費,將會涉及觸犯刑事罪行,例如欺詐、盜竊、偽造帳目、洗黑錢等等罪行。 |
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私用部份 | 根據建築物管理條例第2條「業主及單位」之定義,那部份需要按建築物管理條例第34H條,由涉及單位業主進行維修保養。 如果沒有履行維修保養責任,水務監督可根據水務設施條例(Cap 102)第9條停止供水,同時涉及單位業主也涉嫌觸犯刑事罪行條例第159H(2)(j)條「施加責任」罪和承擔民事索償。 | ||
煤氣系統 | 公開部份 | 按土地法原則及建築物管理條例第 2 條之定義,公用部份是指屋苑整個煤氣系統 (私用部份除外)、需要由全體業主負責維修保養。在操作上,是由管理公司、法團或指定代理人負責動用經管理費方式籌集得來的資金去進行維修保養。 動用由管理費得來的資金進行維修保養,是受大廈公契、財政預算案、建築物管理條例之「工作守則」和代理人法律約束。 如果違反前述之約束規定,即管理公司等人的行為是越權(ultra vires),無權動用管理費資金來支付相關費用。如果在沒有在權限內拿取管理費資金來支付相關費,將會涉及觸犯刑事罪行,例如欺詐、盜竊、偽造帳目、洗黑錢等等罪行。 |
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私用部份 | 根據建築物管理條例第2條「業主及單位」之定義,那部份需要按建築物管理條例第34H條,由涉及單位業主進行維修保養。 如果沒有履行維修保養責任,煤氣公司可根據氣體安全(氣體供應公司註冊)規則(Cap 51E)第17條停止供應煤氣,同時涉及單位業主也涉嫌觸犯刑事罪行條例第159H(2)(j)條「施加責任」罪和承擔民事索償。 | ||
公用 地方 |
按土地法原則及建築物管理條例第 2 條之定義,公用部份是指大廈入口大堂、公開樓梯、單位以外之地方,需要由全體業主負責維修保養。在操作上,是由管理公司、法團或指定代理人負責動用經管理費方式籌集得來的資金去進行維修保養。 動用由管理費得來的資金進行維修保養,是受大廈公契、財政預算案、建築物管理條例之「工作守則」和代理人法律約束。 如果違反前述之約束規定,即管理公司等人的行為是越權(ultra vires),無權動用管理費資金來支付相關費用。如果在沒有在權限內拿取管理費資金來支付相關費,將會涉及觸犯刑事罪行,例如欺詐、盜竊、偽造帳目、洗黑錢等等罪行。 |
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大廈 外牆 |
大廈外牆是整個屋苑最頭痛的問題,也是有慣常作出犯法行為之物業管理公司的最愛,用作欺詐行為的工具,首先要瞭解大廈外牆的結構和責任問題。 大廈外牆的結構 - 首先查看建築物管理條例附件1 (公用部分)第1段「外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物。External walls and load bearing walls, foundations, columns, beams and other structural supports. 」。這段提及「外牆及承重牆」,粗略來看,好像任何外牆都是公用部分。 但細心了解句子結構,要有兩個元素才被界定為公用部分,分別是(1)外牆、和(2)承重牆,缺一不可。 至於外牆表面或由階磚/玻璃等建造的大廈圍邊的間隔也稱為外牆,但沒有承重牆功能,因此不能列入附件1第1段之公用部分內。 那麼外牆表面或由階磚/玻璃等建造的大廈圍邊的間隔應該由誰人負責維修保養呢? 需要查閱大廈公契和土地註冊處紀錄,來決定有沒有獨立業權。 如果有獨立業權,就由該業主負責維修保養。 如果沒有獨立業權,就根據建築物管理條例第2條之定義,由全體業主負責維修保養。有獨立業權之外牆,通常是有階磚、紙皮石、灰水、英泥等等。 例子:太古城/鯉景灣屋苑之外牆有獨立業權,是太古地產集團擁有。 太古地產集團發展之柏蕙苑之外牆沒有獨立業權,是全體業主擁有。 |
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@ Copyright 2021-23 All Right Reserve. | 更新日期:24-10-2023 |
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