大維修

 良好大廈狀況是業主的優質資產，若果維修保養工作落在無良管理人及／或維修保養商，優質資產將會演變為劣質資產及不必要的財政負擔。
這個網頁嘗試探討良好維修保養的要素和責任，盡量減低圍標和詐騙機會，讓有責任承擔的人士與其他被列入承擔責任的人士一起負擔應有的責任。
圍標及欺詐行為經常發生在大廈大維修工程，因為大部份小業主不瞭解自己的權利和責任，而那些不良利益者以不同技巧說服小業主答應非合理交易。(建設中)

不法行為

 不良份子通常會利用小業主不懂法律責任，並採用欺詐手段來騙取小業主接受含有詐騙成份之方案。如果有業主指出有關方案損害小業主利益，不法份子通常會用恐嚇、向有關業主的僱主投訴、誹謗、滋擾等行為，試圖令該業主收聲或投贊成票。 令外，執法機構通常會用不同理由拒絕執法。 如果執法機構不同意這個觀察結果，懇請有關執法機構回應這個「太古地產集團之虛假物業交易」案件。

大廈公契

 大廈公契是一個屋苑／建築群內全體業主之間的合約，在簽署購買物業時，根據土地法，該業主同時也被視為已簽署這份合約。大廈公契可以被理解為屋苑／建築群之小憲法，因為任何與屋苑／建築群引發的任何事務都受大廈公契約束。大廈公契是由律師草議，並交由發展商與樓宇買家簽署，樓宇買家通常不清楚大廈公契內容。 有些律師起草大廈公契時，寫出部份條文不清楚或漏洞百出，導致各業主處理屋苑事務時產生不必要的爭拗。 法庭為樓宇事務增設一個專科法庭，名為土地審裁處，但是有高質素的案例，通常出自高等法官的判決。有一個案例多次在訴訟中被引用，連在終審法院上訴案中也被引用，這個案例是 Jumbo case；
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屋宇署
之權力
(電郵)
-屋宇署
-房屋局
-民政處

 簽署檢驗樓宇通知書 權力來源是建築物條例(cap 123)第30B條向擁有人、即業主、簽發。其實主要目標是大廈外牆問題，因此屋宇署要分別因大廈外牆(a)無獨立業權，或(b)有獨立業權來引用不同條文去簽發通知書；
(a) 面業大廈外牆無獨立業權，屋宇署需要引用第30B(3)條向業主發出通知書。如果沒有業主立案法團，屋宇署就向全體業主發出通知書。 如果有業主立案法團，屋宇署就向法團簽發通知書，代替向全體業主簽發通知書。 現在的問題是，發出通知書給法團是否對業主有約束力呢？ 未見有法庭案例，不能夠代表法庭作出任何具有法律約束力的解讀。 按傳統普通法來解讀，業主是指擁有人對土地或物業有絕對決定權，而法團只是根據建築物管理條例第16條得到公用部分的管理權，不是擁有權。因此在技術上，屋宇署簽發那份通知書給法團是無效，因為涉及「越權」之法律原則。 要注意，法官可以作出何等解讀而不需承擔作何法律責任，因為法官是受基本法第85條的免責條款保護；
(b) 面對大廈外牆有獨立業權，屋宇署需要引用第30B(4)條向外牆業主發出通知書，不是全體業主。香港那個屋苑之大廈外牆有獨立業權呢？舉例：太古城之外牆有獨立業權。 另一個例子是鯉景灣。

何謂公用部分？

建築物管理條例(Cap 344)第2條「(a)建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及(b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外」。條文太過技術性，用簡單語言來講，業主間屋以外的地方，就是公用部分。
誰人擁有公用部分？ 全體業主，包括住宅、商業部分、停車場、巴士站、安老院、政府機構等等，的土地及／或屋宇業權之共同擁有人。 基本上，任何人在同一幅土地上擁有業權，該人士就與其他業主共同擁有該土地上的公用部分。
以翠林村為例，土地註冊處之公開資料顯示，翠林村有8座住宅大廈、綜合房委會屋宇、商業／停車場大廈、熟食檔位、停車場大廈、操場、室內運動場、學校等等地方，即這些地方的業主也是公用部分之共同業主。 這些資料是根據土地註冊處的表面查冊資料，未有作出文件詳細查閱。

屋苑各利益人士之權責

業主

是屋苑某單位的擁有人，並同時是公用部分之聯合擁有人。業主是擁有涉及單位之獨家使用權、佔用權和享用權。 根據建築物管理條例第34H條規定，業主需為擁有地方維持修葺妥善及狀況良好；
債權人 是指借貸款項給業主之人士。在樓宇借貸方面，通常業主會將有關物業抵押給債權人。 業主未有違反財務安排時，債權人對相關物業有直接權益或義務。 當業主違反財務協議時，而債權人行使債務協議安排，接管相關物業後，債權人在物業權益和義務與業主相同。

佔用人

是指物業使用者不是業主，而獨家使用某單位，但業主從不干預該人士使用該單位。
業主立案法團 是一間債務無上限之法人，可以以法團名義提出訴訟或被控告。成立的方法是由屋苑業主們經業主大會通過，或經法庭程序而成立。管理委員會委員必須是業主，但是秘書和司庫可以由非業主出任。當法團成立後，業主之管理公用部分的法定責任由法團取代，但有關業權並無更改，即法團不是公用部份的業主。法團的職責和權力已在建築物管理條例第18條有所規定，任何決定及／或行為超越職責和權力都是越權（ultra vires）。 任何涉及越權事項，業主們和法團不須承擔責任，而是由管理委員會委員或涉及事件人士來承擔。

管理委員會委員

委員是由全體業主經業主大會投票選出來去處理法團事務，委員必須是業主，有兩個職位是例外，分別是秘書和司庫，這兩個職位可以由非業主人士出任。 委員在真誠地及以合理方式執行法團之事務情況下，會受建築物管理條例第29A條保障，免除承擔個人之法律責任。 如果有委員以不合理方式處理法團事務，建築物管理條例第29A條是不會免除涉事那些委員。 舉例：時任翠湖花園業主立案法團主席、黎國樑、須承擔刑事罪行 (DCCC552/2015) 的責任，還可以被業主們追究損失，因為不受建築物管理條例第29A條保障。 其實各個委員受代理人法律 (Agency Law) 約束，各人必須有 single-mind loyalty 和履行 fiduciary duties。
物業管理公司 屋苑管理之法定管理人是全體業主，因業主們在購買物業單位時，同時接納大廈公契內的條款約束。大廈公契通常有條款任命某公司代表全體業主去管理屋苑，這間公司習慣上被稱為「物業管理公司」或「管理公司」。 管理公司的身份是代理人，並不是業主，只能夠根據大廈公契和建築物管理條例去履行職責。 如果管理公司的行為，超越大廈公契和建築物管理條例所賦予的權力，有關行為被界定為越權，而相關的行為及後果對全體業主毫無約束力。
如果業主們決定更換大廈公契指定管理公司，其中一個方法是成立業主立案法團來廢除大廈公契任命管理公司，從而取回屋苑管理權。當成立業主立案法團後，法團可以自行管理屋苑，或外聘管理公司提供日常屋苑管理服務，而法團負負責監督責任。這時，管理公司是向法團負責，同時也須向業主問責。

租客

租客是在租約期內之有限度業主，其有限度業主之權責是由租約內之條文規定。租約必須繳付印花稅（俗稱打厘印）。如果租約期限超過3年，必須將租約拿去向土地註冊處登記。 備註：沒有打厘印之租約是一份合法文件，但沒有執行權力。
訪客 訪客不是業主或租客，無權進入屋苑。 除非得到業主或租客批准 （即發出 licence），才可進入屋苑，而進入屋苑的權限是受 licence 條款規定

收到驗樓通知書

業主

收到通知後，查究屋宇署有否錯誤簽發驗樓通知書。 當通知書被認定為正確無誤，因公用部分是全體業主共同擁有，故此全體業主須相討如何推進執行方向及機制。首先要清楚知道通知書內之涉及範圍、公用部分範圍、業主之權責，然後按照建築物管理條例內之法定程序（Code of Practice 供應品、貨品及服務採購工作守則）來展開驗樓通知書所定的法律責任。
業主立案法團 收到通知書，查究屋宇署有否錯誤簽發驗樓通知書。 如果屋宇署是引用建築條例第30B(3) 或 30B(4) 條之權力，立刻請屋宇署收改通知書，改為全體業主為收法定收取驗樓通知書之人士，因為屋宇署已越權，導致那份通知書無效。另外，法團要通知全體業主有關事項。 因此業主立案法團不是公用部分的業主，而是代表全體業主對公用部分之管理的法定人士。關鍵點是建築物管理條例第34H條規定，公用部分之維持物業的職責是業主，不是業主立案法團。 如果法團管理委員會委員未得到全體業主的合法授權，涉及事件之委員需為事件承擔責任，因為涉及事件之委員是越權，而建築物管理條例第29A條之「對管理委員會委員的保障」是不括免委員之魯莽行為。

物業管理公司

收到通知書，查究屋宇署有否錯誤簽發驗樓通知書。 同時知匯全體業主有關事項，並徵求業主們的指示及處理方向。
租客 租客是有限度業主，要根據租約條款來決定是否需要承擔驗樓通知書的責任。

債權人

 要視乎有否接管物業或借貸文件內容來決定是否需要承擔驗樓通知書的責任。

Code of Practice
供應品、貨品及
服務

 無業主立案法團 在日常採購物品和服務方面，物業管理公司須要按大廈公契規定運作。除此之外，還有建築物管理條例第 34E 條之「公契的強制性條款」引入附表7來規管物業管理運作。 在附表7第5段規管物業管理公司如何採購物品和服務，其中須要符合建築物管理條例第20A(1)條提述的工作守則。這份工作守則可以遊覽民政事務總署官方網站，或到全港18區民政處諮詢中心索取。 如果管理公司不跟隨工作守則辦事，將會涉及越權行為，並承擔越權後的法律責任，包括刑事責任，例如施加責任罪；

有業主立案法團

在日常物業管理方面，法團是受大廈公契和建築物管理條例規管。 在建築物管理條例第IV部份有較為詳細條文施加在法團的運作上，較為特別是第20A條關於供應品、貨品和服務方面，其目的是要求法團委員在執行職務時，大公無私和按代理人法律原則辦事，即single-mind loyalty （一心一意的忠誠）和 fiduciary duties（信託責任）。 因顧及委員未必有足夠能力履行法團的職務，故此建築物管理條例增加一條免責條款，即第29A條之「對管理委員會委員的保障」。 這條免條款是有限制，即委員必須在真誠地及以合理方式行事才得到保障。 如果第29A條未能應用在委員身上，委員須為其行為承擔民事和刑事責任，例如在民事方面之越權責任、在刑事方面之施加責任罪等等；
工作守則重點 工作守則內的法定責任是提供良好物業管理的最低要求，不按要求來提供物業管理服務是違法，更會涉及個人承擔違法後果。 下列為工作守則的關鍵點：
1. 第 2.1 段 「.....須以公開和公平的方式進行招標工作........」；
2. 第 3.1 段「管委會須擬備一份招標書.......招標書的副本須張貼於建築物內的顯眼處.....」；
3. 第 4.0 段 「邀請遞交標書的數目........」；
4. 第 5.1 段 「標書必須是書面形式和密封的，並放進專為裝載標書而設的堅固箱子............」；
5. 第 6.0 段 「考慮和決定是否採納標書........」；
6. 第 7.0 段 「保存和查閱與招標程序相關的文件........」；
7. 第 8.0 段 「簽訂合約的時間.....」；
管理公司／管理委員會委員在執行屋苑管理工作時，不按工作守則辦事，毫無疑問是犯法，分別涉及民事法律和刑事法律，要視乎執行細節來判斷。 而管理公司／管理委員會委員須承擔犯法的後果。

履行驗樓令之
良好行為

 管理公司／法團 管理公司／法團是代表全體業主履行驗樓通知書的責任，展示驗樓通知書在大廈顯眼地方，特別是大廈升降機內和大堂，並附上驗樓通知書所指的地方和設施，讓全體業主清楚知道需要負責任的範圍。 同時招募及組織「業主工作委員會」共同策劃及執行驗樓通知書的法定責任。

業主大維修工作委員會

 這個委員會組成是由全體業主經選舉出來，每座有3個名額。 主要功能是覆核管理公司／法團管理委員會有否大公無私去履行法定責任，並收集各業主問題和意見，轉交給管理公司／法團管理委員會作出書面回覆，同時張貼在大廈指定公佈板上。 工作委員會每個月最少開會一次，並將會議議程和討論內容及議決張貼在大廈指定公佈板上。
業主評議會 這個評議會的成員必須是業主，沒有名額上下限，是一個非常鬆散和口頭即場提問／查詢組織，讓執行強制驗樓工作提高透明度和問責性，令業主／佔用人清楚知道自己的金錢用得其所／用得安心。整個會議內容必須有紀錄，並張貼在指定公佈板上。
招標    
     
     
業主大會    
     
監察維修進程    
   

 
     

個案分享

 鯉景灣屋苑  
     
     
     
   

其他資料陸續有來
     
     
     
     
     
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